Xây nhà lấn sang đất của hàng xóm phải xử lý thế nào? Việc xây dựng nhà, tường rào của hàng xóm lấn sang đất của nhà mình, lấn sang đất nhà người khác, lấn chiếm lối đi chung vẫn còn xẩy ra mà những người bị ảnh hưởng không biết giải quyết như thế nào để bảo vệ quyền lợi cho mình theo đúng pháp luật, sau đây là một số quy định của pháp luật để giải quyết.
Câu hỏi: Tôi có mua lại mảnh đất, nhà hàng xóm có ký giấy tờ giáp ranh đầy đủ, nhà tôi có xây nhà trên mảnh đất đó. Khi nhà hàng xóm xây nhà thì có lấm sang nhà tôi so với giấy tờ đã ký giáp ranh, chỗ rộng nhất khoảng 30 cm và khi xây nhà có đập mi của của nhà tôi làm cho nhà tôi không mở được của sổ. Cho tôi hỏi trong trường hợp này tôi phải làm thế nào?.
Tôi xin cảm ơn.
Cảm ơn bạn đã đặt câu hỏi, sau đây là nội dung trả lời về tình huống:
Mục lục bài viết
Xây nhà lấn sang đất của hàng xóm phải xử lý thế nào?
Xây nhà lấn sang đất hàng xóm hay còn gọi là tranh chấp ranh giới đất đai, việc ranh giới chưa phân định rõ ràng đã làm ảnh hưởng đến quyền lợi của các bên.
1. Thứ nhất, về việc giải quyết tranh chấp đất đai
1.1. Quy định về hòa giải tranh chấp đất đai Điều 202 Luật đất đai năm 2013 như sau:
“Điều 202. Hòa giải tranh chấp đất đai
1. Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở.
2. Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.
3. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình; trong quá trình tổ chức thực hiện phải phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.
4. Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.
5. Đối với trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, người sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với trường hợp tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau; gửi đến Sở Tài nguyên và Môi trường đối với các trường hợp khác.
Phòng Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.”
Khi phát hiện ra sai phạm của gia đình bên cạnh, bạn (gia đình bị lấn đất) hoàn toàn có quyền yêu cầu UBND xã/phường yêu cầu tiến hành hòa giải. Nếu như nhà hàng xóm có sự lấn chiếm sang nhà mình trong quá trình xây dựng thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ yêu cầu gia đình đó tạm dừng xây dựng và hoàn trả lại phần diện tích đất đã lấn chiếm. Trường hợp hòa giải tại Uỷ ban nhân dân xã nơi có đất không thành, bạn có thể làm đơn khởi kiện tại Tòa án nhân dân quận/huyện nơi bạn đang cư trú yêu cầu tòa bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho chị theo quy định tại Điều 203 Luật đất đai năm 2013 quy định về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai:
1.2. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai được quy định tại Điều 203 luật đất đai 2013 như sau:
”Điều 203. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai
Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:
1. Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;
2. Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:
a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;
b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự;
3. Trường hợp đương sự lựa chọn giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thì việc giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện như sau:
a) Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;
b) Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;
4. Người có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai tại khoản 3 Điều này phải ra quyết định giải quyết tranh chấp. Quyết định giải quyết tranh chấp có hiệu lực thi hành phải được các bên tranh chấp nghiêm chỉnh chấp hành. Trường hợp các bên không chấp hành sẽ bị cưỡng chế thi hành.”
» Mẫu đơn đề nghị giải quyết tranh chấp đất đai
2. Thứ hai, người lấn chiếm đất còn có thể bị phạt tiền:
Tại Điều 12 Luật đất đai 2013 quy định về những hành vi bị nghiêm cấm bao gồm:
“1. Lấn, chiếm, hủy hoại đất đai.
…
10. Cản trở, gây khó khăn đối với việc thực hiện quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.”
Theo quy định tại Điều 10 Nghị định 102/2014/NĐ-CP Nghị định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai:
“Điều 10. Lấn, chiếm đất
…
3. Phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng đối với hành vi lấn, chiếm đất ở.
…
5. Biện pháp khắc phục hậu quả:
a) Buộc khôi phục lại tình trạng của đất trước khi vi phạm đối với hành vi quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều này;
b) Buộc trả lại đất đã lấn, chiếm đối với hành vi quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều này”
Nhà hàng xóm đã thực hiện hành vi lấn chiếm 25cm mặt cạnh đất nhà bạn, đó là hành vi bị cấm theo quy định của pháp luật đất đai. Vì đất nhà bạn là đất ở nên người có hành vi lấn chiếm sẽ bị phạt tiền từ 5.000.000 đến 10.000.000 đồng và sẽ bị buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm, buộc trả lại đất đã lấn chiếm.
Người có hành vi lấn chiếm đất nhà bạn hiện tại đã xây nhà trên đó, để khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm thì phần nhà xây trên đất đó phải bị dỡ bỏ. Tuy nhiên, theo quy định tại Điều 110 Luật nhà ở năm 2014 về Các trường hợp nhà ở phải phá dỡ:
“1. Nhà ở bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho người sử dụng đã có kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà ở hoặc trong tình trạng khẩn cấp, phòng chống thiên tai.
2. Nhà ở thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 110 của Luật này.
3. Nhà ở thuộc diện phải giải tỏa để thu hồi đất theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
4. Nhà ở xây dựng trong khu vực cấm xây dựng hoặc xây dựng trên đất không phải là đất ở theo quy hoạch đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
5. Nhà ở thuộc diện phải phá dỡ theo quy định của pháp luật về xây dựng.”
Người có hành vi lấn chiếm đất của bạn không thuộc trường hợp phải dỡ nhà theo quy định của Luật nhà ở năm 2014. Khi đó, sẽ vi phạm quy định về tố chức thi công xây dựng. Hành vi đó sẽ bị xử phạt theo quy định tại Khoản 5 Điều 13 Nghị định 121/2013 quy định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng; kinh doanh bất động sản; khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; quản lý phát triển nhà và công sở:
“5. Xử phạt đối với hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình sai nội dung giấy phép xây dựng được cấp đối với trường hợp cấp phép xây dựng mới như sau:
a) Phạt cảnh cáo hoặc phạt tiền từ 500.000 đồng đến 1.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ ở nông thôn hoặc xây dựng công trình khác không thuộc các trường hợp quy định tại Điểm b và Điểm c Khoản này;
b) Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ ở đô thị;
c) Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối với xây dựng công trình thuộc trường hợp phải lập báo cáo kinh tế – kỹ thuật xây dựng công trình hoặc lập dự án đầu tư xây dựng công trình“
Hai bên có thể thỏa thuận về mức chi phí bồi thường trong trường hợp này. Nếu không thể thỏa thuận với nhau về mức giá bồi thường thì có thể lấy mức giá đất tại thời điểm đó theo quy định của UBND cấp tỉnh làm căn cứ bồi thường. Không thể tự thỏa thuận thì bạn có thể gửi đơn đến UBND xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải. Nếu hòa giải không thành thì thẩm quyền giải quyết sẽ theo Điều 203 Luật đất đai 2013 như ở trên.
3. Thứ ba, về người hàng xóm hành vi đánh, hủy hoại tài sản của bạn
3.1. Đối với hành vi dùng vũ lực gây ảnh hưởng đến sức khỏe:
Khi nhà hàng xóm có hành vi lấn đất và hành vi sử dụng vũ lực gây ảnh hưởng đến sức khỏe. Đây là hành vi cố ý gây thương tích đối với bạn. Điều 134 Bộ luật hình sự 2015 sửa đổi bổ sung 2017 quy định về tội cố ý gây thương tích hoặc gây tổn hại cho sức khoẻ của người khác:
“1. Người nào cố ý gây thương tích hoặc gây tổn hại cho sức khỏe của người khác mà tỷ lệ tổn thương cơ thể từ 11% đến 30% hoặc dưới 11% nhưng thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt cải tạo không giam giữ đến 03 năm hoặc phạt tù từ 06 tháng đến 03 năm:
a) Dùng vũ khí, vật liệu nổ, hung khí nguy hiểm hoặc thủ đoạn có khả năng gây nguy hại cho nhiều người;
b) Dùng a-xít nguy hiểm hoặc hóa chất nguy hiểm;
c) Đối với người dưới 16 tuổi, phụ nữ mà biết là có thai, người già yếu, ốm đau hoặc người khác không có khả năng tự vệ;
d) Đối với ông, bà, cha, mẹ, thầy giáo, cô giáo của mình, người nuôi dưỡng, chữa bệnh cho mình;
đ) Có tổ chức;
e) Lợi dụng chức vụ, quyền hạn;
g) Trong thời gian đang bị giữ, tạm giữ, tạm giam, đang chấp hành án phạt tù, đang chấp hành biện pháp tư pháp giáo dục tại trường giáo dưỡng hoặc đang chấp hành biện pháp xử lý vi phạm hành chính đưa vào cơ sở giáo dục bắt buộc, đưa vào trường giáo dưỡng hoặc đưa vào cơ sở cai nghiện bắt buộc;
h) Thuê gây thương tích hoặc gây tổn hại cho sức khỏe của người khác hoặc gây thương tích hoặc gây tổn hại cho sức khỏe của người khác do được thuê;
i) Có tính chất côn đồ;
k) Đối với người đang thi hành công vụ hoặc vì lý do công vụ của nạn nhân….”
Căn cứ vào các quy định trên, trong trường hợp này bạn hoàn toàn có quyền làm đơn tố giác ra cơ quan công an nơi mà bạn đang cư trú yêu cầu họ bảo vệ quyền và lợi ích của mình. Khi nhận được tin tố cáo, cơ quan điều sẽ tiến hành điều tra và xác minh vụ việc. Nếu nhận thấy có dấu hiệu tội pham, cơ quan công an sẽ tiến hành khởi tố người có hành vi cố ý gây thương tích đối với bạn. Trường hợp hành vi không cấu thành tội phạm thì sẽ bị xử phạt hành chính theo quy định tại Điểm e Khoản 3 Điều 5 Nghị định 167/2013/NĐ-CP như sau:
“3. Phạt tiền từ 2.000.000 đồng đến 3.000.000 đồng đối với một trong những hành vi sau đây:
e) Xâm hại hoặc thuê người khác xâm hại đến sức khỏe của người khác;”
» Mẫu đơn tố cáo, tố giác tội phạm
3.2. Trường hợp nhà hàng xóm lấn sang đất nhà bạn mà có hành vi hủy hoại tài sản thì phạm tội hủy hoại tài sản quy định tại Điều 178 Bộ luật hình sự 2015 như sau:
Điều 178. Tội hủy hoại hoặc cố ý làm hư hỏng tài sản
1. Người nào hủy hoại hoặc cố ý làm hư hỏng tài sản của người khác trị giá từ 2.000.000 đồng đến dưới 50.000.000 đồng, tài sản là di vật, cổ hoặc vật có giá trị lịch sử, văn hóa hoặc tài sản trị giá dưới 2.000.000 đồng nhưng thuộc một trong những trường hợp sau đây, thì bị phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng, phạt cải tạo không giam giữ đến 03 năm hoặc bị phạt tù từ 06 tháng đến 03 năm:
a) Đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi chiếm đoạt tài sản mà còn vi phạm;
b) Đã bị kết án về tội này, chưa được xóa án tích mà còn vi phạm;
c) Gây ảnh hưởng xấu đến an ninh, trật tự, an toàn xã hội;
d) Tài sản là phương tiện kiếm sống chính của người bị hại và gia đình họ; tài sản là kỷ vật, di vật, đồ thờ cúng có giá trị đặc biệt về mặt tinh thần đối với người bị hại…..”
Trong trường hợp này bạn cần có căn cứ xác định tài sản bị hủy hoại để yêu cầu cơ quan Công an giải quyết. Cơ quan điều sẽ tiến hành điều tra và xác minh vụ việc. Nếu nhận thấy có dấu hiệu tội pham, cơ quan công an sẽ tiến hành khởi tố người có hành vi cố ý hủy hoại tài sản của người khác..
» Mẫu đơn đề nghị giải quyết tranh chấp đất đai
» Luật sư giải quyết tranh chấp đất đai
Trên đây là nội dung tư vấn về vấn đề Xây nhà lấn sang đất của hàng xóm phải xử lý thế nào?. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ tư vấn pháp lý bạn vui lòng liên hệ số điện thoại để tư vấn, hỗ trợ:
