Thủ tục thế chấp vay ngân hàng bằng quyền sử dụng đất, quyến sở hữu nhà. Sau đây là trình tự, thủ tục thế chấp ngân hàng bằng quyền dụng đất (sổ đỏ), quyền sở hữu nhà để quý vụ có được thông tin về thế chấp ngân hàng.
1. Căn cứ pháp lý:
+ Bộ luật dân sự 2015
+ Luật đất đai 2013
+ Nghị định 83/2010/ NĐ- CP Nghị định về đăng ký giao dịch bảo đảm
2. Mội dung tư vấn:
1. Những quy định chung về vay thế chấp sổ đỏ tại ngân hàng
Hiện nay hoạt động vay vốn ngân hàng có thế chấp sổ đỏ được diễn ra rất phổ biến. Đồng thời việc vay có thế chấp tài sản là sổ đỏ hay giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bắt buộc phải có thủ tục đăng ký với cơ quan quản lý Nhà nước có thẩm quyền.
Do vậy, trước hết, cần phải hiểu hợp đồng thế chấp tài sản là gì, tại sao phải lập loại hợp đồng này khi vay vốn tại ngân hàng. Theo quy định tại điều 317, bộ luật dân sự có nêu: “Điều 317. Thế chấp tài sản: 1. Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp).
2. Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp.” Vì vậy, để đảm bảo cho nghĩa vụ trả nợ của bạn, các ngân hàng thường sẽ yêu cầu bạn phải có tài sản thế chấp thì mới được ngân hàng giải ngân vốn.
Ngoài ra, điều kiện để có thể vay thế chấp tại ngân hàng thì sổ đỏ (hay giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) của người đi vay phải đáp ứng các điều kiện chung được luật đất đai 2013 quy định tại điều 188, gồm có:
“Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất. (…)”
2. Trình tự, thủ tục vay thế chấp sổ đỏ tại ngân hàng như sau:
Bước 1: Ký hợp đồng vay thế chấp sổ đỏ tại ngân hàng có công chứng, chứng thực
Các bên: bên vay và bên cho vay ký hợp đồng thế chấp sổ đỏ (hay là quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất), có công chứng chứng thực theo quy định pháp luật.
Bước 2: Nộp hồ sơ đăng ký thế chấp sổ đỏ tại chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai hoặc văn phòng đăng ký đất đai (đối với Giấy chứng nhận trong dự án phát triển nhà ở).
Cá nhân, hộ gia đình đang sử dụng đất nộp một bộ hồ sơ tại Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai (Phòng tài nguyên môi trường cấp huyện) để được đăng ký thế chấp sổ đỏ (quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất) và nhận phiếu tiếp nhận và hẹn trả kết quả thủ tục hành chính.
Hồ sơ gồm có:
+ Đơn yêu cầu đăng ký thế chấp (Mẫu số 01/ĐKTC – bản chính);
+ Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất đồng thời với tài sản gắn liền với đất, có công chứng, chứng thực hoặc có xác nhận theo quy định của pháp luật (01 bản chính);
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (01 bản chính);
+ Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất đồng thời với quyền sở hữu nhà ở trên đất: Giấy phép xây dựng đối với các tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật phải xin phép xây dựng, trừ trường hợp hợp đồng thế chấp tài sản đó có công chứng, chứng thực hoặc có xác nhận hoặc tài sản đó không thuộc diện phải xin cấp phép xây dựng, không phải lập dự án đầu tư (01 bản sao có chứng thực)
Văn bản uỷ quyền trong trường hợp người yêu cầu đăng ký thế chấp là người được ủy quyền (01 bản sao có chứng thực), trừ trường hợp người yêu cầu đăng ký xuất trình bản chính Văn bản ủy quyền thì chỉ cần nộp 01 bản sao để đối chiếu.
Bước 3: Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai hoặc văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các thủ tục sau:
Sau khi nhận hồ sơ yêu cầu đăng ký, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Văn phòng đăng ký đất đai kiểm tra hồ sơ yêu cầu đăng ký.
Trường hợp có căn cứ từ chối đăng ký theo quy định tại khoản 1 Điều 11 Nghị định số 83/2010/NĐ-CP thì Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Văn phòng đăng ký đất đai từ chối đăng ký bằng văn bản và chuyển hồ sơ đăng ký, văn bản từ chối đăng ký cho bộ phận tiếp nhận hồ sơ để trả lại hồ sơ đăng ký và hướng dẫn người yêu cầu đăng ký thực hiện đúng quy định.
Trường hợp không có căn cứ từ chối đăng ký thì trong thời hạn quy định, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Văn phòng đăng ký đất đai chứng nhận đăng ký thế chấp, đăng ký thay đổi, đăng ký văn bản thông báo và thực hiện các công việc sau đây: ghi nội dung đăng ký thế chấp vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; vào Sổ Địa chính, Sổ theo dõi biến động đất đai theo quy định của pháp luật;
Bước 4: Nhận kết quả thủ tục hành chính
Người đăng ký nhận kết quả thủ tục hành chính theo ngày được ghi trên phiếu hẹn trả kết quả.
Thời gian thực hiện: không quá 03 ngày làm việc.
Lưu ý: một số loại phí phải nộp (tùy thuộc vào quy định thu phí của từng tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương): Lệ phí đăng ký giao dịch bảo đảm. Và để đảm bảo thuận tiện cho các giao dịch cũng như tránh các tranh chấp không cần thiết, sau khi đăng ký giao dịch bảo bảo đảm cho tài sản thế chấp thì ngân hàng thường sẽ giữ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của người đi vay; trả lại cho người đi vay khi họ đã hoàn thành nghĩa vụ trả nợ đối với ngân hàng.
