Hợp đồng viết tay chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực pháp luật không

Cơ sở pháp lý

– Bộ  luật dân sự 2015;

– Luật đất đai 2013;

– Nghị định 43/2014/NĐ-CP;

1. Thế nào là chuyển nhượng quyền sử dụng đất, Giao dịch dân sự, Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất?

Theo Luật đất đai 2013 quy định:

Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Theo Bộ luật dân sự 2015 quy định:

– Giao dịch dân sự là hợp đồng hoặc hành vi pháp lý đơn phương làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự.

– Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo đó người sử dụng đất (gọi là bên chuyển quyền sử dụng đất) chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho người được chuyển nhượng (gọi là bên nhận quyền sử dụng đất) theo các điều kiện, nội dung, hình thức được quy định trong Bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai.

2. Điều kiện để hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất viết tay có hiệu lực

Theo quy đinh tại Điều 117 Bộ luật dân sự 2015 điều kiện để có hiệu lực của hợp đồng

– Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;

– Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;

– Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

– Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp

2. Điều kiện để thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Theo khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 người sử dụng đất được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện:

– Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ), trừ trường hợp 02 trường hợp sau:

Trường hợp 1: Khoản 3 Điều 86 Luật Đất đai

+ Người nhận thừa kế mà tài sản là quyền sử dụng đất nhưng là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất thì không được cấp Sổ đỏ nhưng được quyền bán cho người khác.

Trường hợp 2: Khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai

+ Trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được quyền bán đất sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất;

+ Trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền bán khi có điều kiện để cấp Sổ đỏ (chưa cần có Sổ).

– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

– Đất không có tranh chấp;

– Trong thời hạn sử dụng đất.

Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

3. Hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

– Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

+ Hợp đồng chuyển nhượng bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản

+ Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.

Theo đó, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất đai thì hai bên phải thành lập hợp đồng chuyển nhượng có công chứng chứng thực

4. Trường hợp mà hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất  viết tay không tuân thủ về mặt hình thức thì sẽ như thế nào

Theo Bộ luật dân sự 2015 quy định:

– Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất viết tay mà không tuân thủ vể các điều kiện để hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất viết tay có hiệu lực (không tuân thủ về mặt hình thức) thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất viết tay bị vô hiệu.

Mặt khác cũng theo quy định tại Điều 129 Bộ luật dân sự 2015 thì

– Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:

+ Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thự

Theo quy định tại Điều 131 Bộ Luật dân sự 2015

– Hậu quả của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất viết tay bị vô hiệu

+ Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

+ Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

5. Khi nào hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất viết tay có hiệu lực pháp luật

Theo quy định tại khoản 2 Điều 129 Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất viết tay có hiệu lực khi

+ Một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.

+ Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực

Như vậy, điều kiện yêu cầu Tòa án công nhận hiệu lực của hợp đồng phải đảm bảo

– Được xác lập bằng văn bản;

– Một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ trong hợp đồng (có thể là trường hợp bên mua đã xây nhà trên đất, bên mua đã trả ít nhất 2/3 số tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, …);

– Bên mua hoặc bên bán hoặc cả hai bên yêu cầu mà Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của hợp đồng đó.

Sau khi được Tòa án công nhận hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì hoàn toàn đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

6. Trình tự thủ tục để yêu cầu tòa án công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất viết tay có hiệu lực pháp luật

Theo quy định tại Điều 363 Bộ luật tố tụng dân sự 2015

– Thẩm quyền nộp đơn yêu cầu tòa án hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất viết tay có hiệu lực pháp luật

+ Tòa án nhân dân cấp quận, huyện, thị xã nơi có đất chuyển nhượng

– Thành phần hồ sơ yêu cầu tòa án hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất viết tay có hiệu lực pháp luật

+ Đơn yêu cầu tòa án giải quyết vụ việc dân sự (theo mẫu)

+ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất viết tay

+ Các giấy tờ liên quan đến việc đã thanh toán 2/3 giá trị của  hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất viết tay

+ Bản sao công chứng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

+ Bản sao công chứng chứng minh thư của các bên

– Thời gian giải quyết yêu cầu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất viết tay có hiệu lực pháp luật của Tòa án

+ Thời gian để giải quyết việc dân sự là từ 01 – 02 tháng kể từ ngày nhận được yêu cầu giải quyết việc dân sự của một trong các bên

Luật tư vấn về câu hỏi mua bán nhà đất không công chứng giấy tờ

Theo quy định tại khoản 2 Điều 129 Bộ luật dân sự 2015 có quy định “Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.”

Như vậy, trong trường hợp này bạn có quyền yêu cầu Tòa án ra quyết định công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực pháp luật.

Mặt khách, theo quy định tại khoản 3 Điều 100 Luật đất đai 2013 thì việc Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất như sau:  

“Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.”

Như vậy khi bạn đã có quyết định công nhận hiệu lực của Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của Tòa án thì bạn hoàn toàn làm được hồ sơ để xin cấp sổ đỏ theo quy định tại khoản 3 Điều 100 Luật đất đai 2013.

» Hợp đồng mua bán đất đai viết tay có hiệu lực pháp luật không?

» Luật sư tư vấn luật đất đai