Chủ bán đất không đưa sổ đỏ để tách thửa chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Vì nhiều lý do mà sau khi thỏa thuận mua bán đất mà Chủ đất không đưa sổ đỏ để tiến hành sang tên thông qua các hình thức mua bán đất bằng giấ tờ viết tay, Nếu người bán không giao sổ đỏ để tiến hành tách thửa và sang tên GCNQSDĐ thì phải làm thế nào?
Mục lục bài viết
Tư vấn bán đất không giao sổ đỏ để tách thửa
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.
1. Tư vấn bán đất không giao sổ đỏ để tách thửa
Khi đã giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với Chủ đất bán đất có sổ đỏ tuy nhiên chưa làm thủ tục sang tên. Hiện tại khi bạn yêu cầu Chủ đất giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để làm thủ tục tách thửa thì bị họ từ chối. Việc Chủ đất không giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bạn làm thủ tục tách thửa và sang tên là có hành vi vi phạm nghĩa vụ. Trường hợp Chủ đất không giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bạn thực hiện thủ tục tách thửa, bạn có thể tiếp tục nhờ bên chính quyền địa phương tiếp tục can thiệp để Chủ dất giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ra hoặc kiện ra Tòa yêu cầu Chủ đất giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bạn làm thủ tục tách thửa.
2. Phải đáp ứng điều kiện để tách thửa
Bạn căn cứ vào quy định cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất ban hành về điều kiện tách thửa (cụ thể là hạn mức tối thiểu của thửa đất định tách cũng như quy định về đường vào thửa đất, chiều ngang mặt tiền thửa đất…) để xác định lý do mà bên bán đưa ra là có căn cứ hay không.
Nếu xét đất có đủ điều kiện để tách thửa thì bạn có quyền yêu cầu bên bán thực hiện sau đó chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật cũng như thỏa thuận giữa hai bên.
Nếu đủ điều kiện để tách thửa mà bên bán vẫn từ chối việc chuyển quyền sử dụng đất đồng thời không trả lại tiền cho gia đình bạn thì bạn có quyền khởi kiện ra tòa án để bảo vệ quyền lợi cho mình.
4. Khởi kiện tại Tòa án
– Thẩm quyền tòa án: tòa án nhân dân cấp huyện nơi bên bán cư trú có thẩm quyền thụ lý giải quyết.
– Hồ sơ:
Bạn chuẩn bị một bộ hồ sơ gồm các tài liệu: chứng minh nhân dân/hộ khẩu của bạn (bản sao chứng thực); giấy tờ mua bán; giấy tờ chứng minh việc thanh toán tiền và đơn khởi kiện.
– Trình tự thực hiện:
Hồ sơ được nộp về tòa án, tòa án sẽ xem xét tính hợp pháp, hợp lệ của hồ sơ và hướng dẫn bạn hoàn thiện cũng như nộp tiền tạm ứng án phí trước khi ra quyết định thụ lý vụ án.
Trường hợp của bạn, giao dịch mua bán chưa đáp ứng được quy định về hình thức (hợp đồng cần công chứng, chứng thực mà chưa được hai bên thực hiện), tòa án sẽ yêu cầu các bên hoàn thiện thủ tục công chứng, chứng thực trong một khoảng thời gian nhất định, nếu một bên không tuân thủ thì hợp đồng sẽ bị tuyên vô hiệu và bên cố tình làm cho hợp đồng vô hiệu là người có lỗi và phải bồi thường thiệt hại cho bên kia. Vì hợp đồng vô hiệu nên hai bên trả lại cho nhau những gì đã nhận, bên bán phải trả lại cho bạn tiền. (Điều 137 Bộ Luật Dân Sự)
5. Nếu mua qua nhiều người thì người mua thứ nhất làm giấy tờ với Chủ đất, rồi sau đó chuyển nhượng lại cho bạn.
Để hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực thì bạn có thể làm thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất thì hợp đồng phải được công chứng chứng thực theo quy định tại khoản 1 Điều 502 Bộ luật dân sự 2015 quy định về hình thức hợp đồng về quyền sử dụng đất:
“1. Hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan“.
Ngoài ra, theo điểm a Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 quy định:
“3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này“.
Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực. Sau khi chị bạn đã đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chị của bạn và bạn phải lập một hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng văn bản có công chứng, chứng thực thì mới đủ điều kiện để làm thủ tục sang tên cho bạn. Việc chị của bạn và bạn chỉ thỏa thuận bằng lời nói về giao dịch chuyển nhượng đất khiến hợp đồng chưa đủ điều kiện để có hiệu lực và bạn cũng không thể đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên bạn.
Nếu người thứ nhất và bạn muốn Chủ đất sang tên quyền sử dụng đất từ Chủ đất trực tiếp sang cho bạn, thì người thứ nhất và Chủ đất phải hủy bỏ hợp đồng đã giao kết trước đây, hậu quả của việc hủy bỏ hợp đồng là các bên sẽ trả lại cho nhau những gì đã nhận (Điều 427 BLDS 2015), sau đó Chủ đất và bạn sẽ thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất sang cho bạn và làm thủ tục sang tên.
