Tranh chấp trao đổi quyền sử dụng đất bằng thỏa thuận miệng. Câu hỏi: Năm 1989 Hai gia đình bố mẹ tôi và hàng xóm thỏa thuận miệng đổi vị trí đất cắm danh giới đất sử dụng ổn định, hai bên đã có nhà trên đất, nhà hàng xóm đã sử dụng đất của nhà tôi, còm nhà tôi thì chưa nhận được đất, sau đó mẹ tôi mất. Đến năm 2005 do không nhận được phần đất nhà hàng xóm trả cho nhà tôi, tôi có làm đơn lên UBND xã để đòi đòi phần đất đổi do gia đình chưa nhận được từ nhà hàng xóm, tranh chấp được hòa giải nhiều lần tại UBND xã từ đó đến 2020 vẫn không thành, trong thời gian đó bố tôi mất, làm cho hai bên mất đi cơ hội làm sổ đỏ. Nay tôi muốn kiện ra Tòa thì khả năng giải quyết thế nào. Kính mong Luật sư cho ý kiến.
Luật sư tư vấn về tranh chấp phát sinh khi trao đổi quyền sử dụng đất bằng thỏa thuận miệng.
Thứ nhất, hiệu lực pháp lý của việc trao đổi quyền sử dụng đất giữa nhà hàng xóm và mẹ bạn?
Điều 459 Bộ luật dân sự năm 1995 quy định hợp đồng trao đổi tài sản:
“1- Hợp đồng trao đổi tài sản là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó các bên giao tài sản và chuyển quyền sở hữu đối với tài sản cho nhau.
2- Hợp đồng trao đổi tài sản phải được lập thành văn bản, có chứng nhận của Công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền hoặc đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, nếu pháp luật có quy định.”
Điều 16 Luật đất đai năm 1987 quy định Việc chuyển quyền sử dụng đất đai chỉ thực hiện trong các trường hợp sau đây:
1- Khi hộ nông dân vào hoặc ra hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp;
2- Khi hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp và cá nhân thoả thuận đổi đất cho nhau để tổ chức lại sản xuất;
3- Khi người được giao đất chuyển đi nơi khác hoặc đã chết mà thành viên trong hộ của người đó vẫn còn tiếp tục sử dụng đất đó.
Việc chuyển quyền sử dụng đất đai nói trong Điều này, nếu ở nông thôn thì do Uỷ ban nhân dân xã quyết định, nếu ở thành thị thì do Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh quyết định.”
Việc trao đổi tài sản là quyền sử dụng đất được thực hiện theo thỏa thuận của các bên về việc chuyển quyền sở hữu tài sản cho nhau. Trao đổi tài sản phải được UBND xã quyết định.
Như vậy, thỏa thuận trao đổi quyền sử dụng đất của mẹ và nhà hàng xóm chỉ là thỏa thuận miệng, không được UBND xã quyết định thì hợp đồng này vô hiệu và giải quyết theo quy định tại Điều 146. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu của Bộ luật dân sự năm 1995:
“1- Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên từ thời điểm xác lập.
2- Khi giao dịch dân sự vô hiệu, thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật, thì phải hoàn trả bằng tiền. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.
Tuỳ từng trường hợp, xét theo tính chất của giao dịch vô hiệu, tài sản giao dịch và hoa lợi, lợi tức thu được có thể bị tịch thu theo quy định của pháp luật.”
Đối với các giao dịch dân sự vô hiệu thì không phát sinh, thay đổi hay chấm dứt quyền và nghĩa vụ của các bên từ thời điểm xác lập. Vì vậy, hai bên phải khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho những gì đã nhận.
Thứ hai, Tòa án có thẩm quyền giải quyết?
Nếu hai bên không thỏa thuận được thì có thể nộp đơn yêu cầu đến UBND xã nơi có thửa đất để tổ chức hòa giải giữa hai bên. Trường hợp hòa giải không thành thì có thể làm đơn yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp theo quy định tại Khoản 1 điều 203 Luật Đất đai 2013 :
“1.Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau: Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết”.
Án lệ số 15/2017/AL được Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao thông qua ngày 14 tháng 12 năm 2017 và được công bố theo quyết định số 299/QĐ-CA ngày 28 tháng 12 năm 2017 của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao về công nhận thỏa thuận miệng của các đương sự trong việc chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp.
“[1]… Việc đổi đất giữa các bên là trên cơ sở tự nguyện, xuất phát từ nhu cầu sử dụng canh tác của các bên. Sau khi đổi đất, hai bên đã đăng ký, kê khai, được ghi nhận tại Sổ địa chính đối với diện tích đất đổi và trực tiếp canh tác, sử dụng ổn định, liên tục từ năm 1992 cho đến nay, quá trình sử dụng đất ông Nguyễn Minh T đã di chuyển các ngôi mộ trên đất, cải tạo một phần thành ao cá.
[2] Trong thực tế việc đổi đất có từ khoảng tháng 2-1992, tuy nhiên các chứng cứ có trong hồ sơ thể hiện các bên tiến hành làm thủ tục đăng ký, kê khai các diện tích đất đã đổi tại chính quyền địa phương từ năm 1994, các thủ tục khác như giao giấy tờ đất, kê khai tính thuế cũng từ năm 1994. Trong trường hợp này, lẽ ra phải công nhận việc đổi đất là thực tế để công nhận các đương sự có quyền sử dụng diện tích đất đã đổi mới đúng và phù hợp với thực tế. Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm căn cứ vào lời khai của bà Trịnh Thị C để xác định các đương sự đổi đất tạm thời, từ đó xác định việc đổi đất là trái pháp luật để hủy giao dịch đổi đất buộc các bên dở nhà giao trả đất cho nhau là không chính xác, gây xáo trộn không cần thiết việc sử dụng đất của các đương sự.”
Khi yêu cầu giải quyết tranh chấp thì bạn phải có chứng cứ chứng minh mảnh đất đòi lại từ nhà hàng xóm trước đây thuộc sở hữu của mẹ và hai bên đã thực hiện trao đổi quyền sử dụng đất không đúng theo quy định của pháp luật để tuyên hủy hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất đã được thực hiện trước đó, hơn nữa theo nội dung của án lệ trên nếu việc đổi đất giữa mẹ bạn và nhà hàng xóm được thực hiện trên cơ sở tự nguyện và xuất phát từ nhu cầu thực tế của hai bên, nếu từ thời điểm đổi hai bên liên tục sử dụng và đã xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì việc chuyển đồi quyền sử dụng đất có thế được công nhận. Khi tranh chấp tại Tòa án bạn có thể tham khảo nội dung tại án lệ trên để yêu cầu giữ nguyên hiện trạng của mảnh đất đang sử dụng.
