Tư vấn đòi lại đất nhờ người khác đứng tên sổ đỏ

Tư vấn đòi lại đất nhờ người khác đứng tên sổ đỏ. Hiện nay việc nhờ người khác đứng tên trên sổ đỏ tiềm ẩn rất nhiều rủi ro như bị lừa đảo, người đứng tên chết, bị người đứng tên bán, thế chấp, tặng cho tặng… Khi đã xẩy ra cần làm gì, việc đòi lại được đất đã được người khác đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như thế nào? 

Luật sư tư vấn đòi lại đất nhờ người khác đứng tên sổ đỏ

Khi nhờ người khác đứng tên sổ đỏ do tin tưởng, nhưng sau đó người đứng tên trên sổ đỏ không trả lại đất, thậm trí nhiều người còn giao bán đất mà mình đứng tên hộ. vậy việc đòi lại đất cho người khác đứng tên như thế nào? có đòi được không? 

1. Có đòi lại tài sản nhờ người khác đứng tên, mà tài sản đã được bán đi cho người khác không?

Hiện nay, pháp luật đất đai không định nghĩa hoặc không quy định thủ tục, trình tự về việc nhờ người khác đứng tên hộ trên giấy tờ ghi nhận tài sản là đất đai. Do đó, việc nhờ người khác đứng tên trên sổ đỏ xác nhận quyền sở hữu đối với đất đai, nhà cửa đã tiềm ẩn rủi ro pháp lý (do pháp luật không quy định). 

Một số rủi ro pháp lý khi nhờ người đứng tên hộ trên tài sản là bất động sản như:  Bị người đứng tên bán tài sản là bất động sản của mình mà khó có thể ngăn cản nếu không có kiến thức chuyên môn đủ để xử lý hoặc nếu bên đứng tên chết, thì tài sản này được chia thừa kế theo quy định của pháp luật dân sự hoặc người đứng tên có thể được nhận đền bù bồi thường nếu trong trường hợp tài sản là đất đai khi bị Nhà nước thu hồi,…

Vậy, người nhờ đứng tên có quyền đòi lại tài sản của mình không? 

Căn cứ theo Điều 5 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT (điều này được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 4 Điều 6 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT) thì Nhà nước ghi nhận tên người sử dụng đất, người sở hữu nhà ở hoặc tài sản khác gắn liền với đất tại trang bìa của Giấy chứng nhận. Điều này có nghĩa rằng, khi nhờ đứng tên hộ trên sổ đỏ thì chính là việc trên Giấy chứng nhận được cấp, người được nhờ đang được pháp luật bảo vệ, xác nhận là người sử dụng đất, sở hữu nhà ở/tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp.

Vì thế cho nên, người đứng tên có quyền bán tài sản này nếu thỏa mãn các điều kiện để được chuyển nhượng nhà đất theo quy định của Luật Đất đai 2013, Luật Nhà ở 2014 và các văn bản khác có liên quan. 

Tuy nhiên, về bản chất, tài sản này là do bạn (vợ chồng bạn) tạo lập nên việc đòi lại tài sản thuộc sở hữu hợp pháp của mình là quyền của bạn. 

Để đòi lại được tài sản này thì trước hết, bạn phải có bằng chứng, chứng cứ để chứng minh rằng nhà đất là tài sản của bạn như: 

+ Nguồn gốc của tài sản từ đâu mà có, nếu là do bạn mua/nhận chuyển nhượng thì việc thanh toán tiền mua, tiền nhận chuyển nhượng tiến hành thế nào, có biên bản giao nhận tiền hay hóa đơn hay bảng kê tài khoản thanh toán không?;

+ Ghi âm về nội dung nhờ người đứng tên cụ thể thế nào, lý do vì sao cần phải nhờ người đứng tên mà tự mình không đứng tên trên sổ đỏ;

+ Đã làm những gì, đã thông báo tới ai, nhờ cơ quan, tổ chức nào can thiệp để đòi lại quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở chưa, kết quả giải quyết thế nào?;

+ Kể từ thời điểm được cấp sổ đỏ thì ai là người giữ gìn, bảo quản quyển sổ này?;

+ Thực tế, người nào quản lý, chăm nom, sinh sống trên phần diện tích nhà đất này; …

Sau khi đã có chứng cứ chứng minh cho việc đòi lại tài sản của mình thì bạn cần lựa chọn cách thức, cơ quan có thẩm quyền giải quyết phù hợp, đúng luật. Bạn có thể yêu cầu Tòa án tuyên vô hiệu hợp đồng mua bán giữa bên đứng tên hộ và bên mua, đồng thời, yêu cầu hủy toàn bộ hồ sơ sang tên. Bên cạnh đó, bạn cũng có thể khởi kiện đòi lại tài sản bằng cách hủy sổ đỏ cấp cho đứng tên hộ do không đúng đối tượng hoặc yêu cầu bên đứng tên hộ hoàn trả lại tài sản cho bạn.

Như vậy, quyền đòi lại tài sản nhà đất mà bạn tạo lập, xây dựng là quyền chính đáng của bạn. Tuy nhiên, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền không thể biết đến thỏa thuận “ngầm” là nhờ người đứng tên hộ của bạn được, do đó, bạn phải thu thập chứng cứ để chứng minh quyền sở hữu đó, đồng thời phải thực hiện các thủ tục cần thiết, hợp pháp để đòi lại tài sản của mình. 

2. Đòi lại tài sản là đất đai nhờ người khác đứng tên hộ như thế nào?

Thực tế cho thấy, những tranh chấp phát sinh khi nhờ người khác đứng tên hộ trên sổ đỏ diễn ra rất đa dạng, phức tạp. Với những thông tin mà bạn cung cấp, chúng tôi đề xuất cho bạn một số phương án tham khảo để xử lý tình huống của bạn như sau:

Cách 1: Thỏa thuận sang tên lại

Đây là cách nhanh nhất, tốn ít thời gian và chi phí nhất để lấy lại tài sản của bạn.

– Bạn có thể thỏa thuận 02 bên (bạn mua nhà từ người được nhờ) về việc chuyển giao quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà đất cho bạn. Việc chuyển giao có thể thông qua hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở được ký công chứng/chứng thực và bạn tiến hành đăng ký biến động sau khi ký hợp đồng. Hay nói cách khác, bạn lấy lại tài sản nhà đất của mình thông qua việc mua bán, chuyển nhượng với bên đang đứng tên trên sổ đỏ theo trình tự, thủ tục luật định. 

– Bạn cũng có thể tiến hành thỏa thuận chuyển nhượng này với bên đang đứng tên trên sổ đỏ (bên mua nhà đất từ người được nhờ) theo cách như trên mà không cần sự có mặt của người được nhờ.

– Hoặc bạn cũng có thể thỏa thuận, thương lượng và yêu cầu người được nhờ phải hoàn trả tài sản nguyên vẹn cho bạn (vì bản chất tài sản này không phải của người được nhờ) theo cách hợp pháp mà pháp luật đất đai quy định (ví dụ, đề nghị cơ quan có thẩm quyền thu hồi sổ đỏ do cấp không đúng đối tượng hoặc lập hợp đồng chuyển nhượng và đăng ký biến động theo thủ tục…).

Kết quả của các thức này là bạn là người đứng tên trên sổ đỏ hợp pháp.

Cách 2: Khởi kiện tại Tòa án

Như chúng tôi đã phân tích, quyền đòi lại tài sản là quyền của bạn, do vậy, một trong những cơ quan có thẩm quyền giải quyết triệt để yêu cầu của bạn là Tòa án nhân dân (cụ thể là Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có tài sản nhà đất). 

Lúc này bạn cần chuẩn bị tài liệu hồ sơ khởi kiện và thực hiện theo thủ tục tố tụng được quy định tại Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 cùng các văn bản khác có liên quan.

Hồ sơ khởi kiện gồm có: 

– 01 đơn khởi kiện theo mẫu. Trong đơn nêu rõ yêu cầu khởi kiện đòi lại tài sản của mình, nguyên nhân và căn cứ để đòi lại tài sản. Ví dụ yêu cầu hủy sổ đỏ đã cấp cho người được nhờ là cấp không đúng đối tượng; tuyên vô hiệu hợp đồng mua bán giữa người được nhờ và bên mua, hủy hồ sơ sang tên từ người được nhờ cho bên mua; hoặc cũng có thể là yêu cầu người được nhờ trả lại tài sản cho bạn vì người được nhờ không có quyền sử dụng, sở hữu hợp pháp…;

– Tài liệu kèm theo đơn khởi kiện chứng minh cho yêu cầu khởi kiện: 

+ Hồ sơ về nhân thân người khởi kiện, người bị kiện: Giấy tờ chứng minh nơi ở hợp pháp của bạn, của người được nhờ; chứng minh nhân dân/căn cước công dân của bạn và người được nhờ;

+ Tài liệu về nguồn gốc tài sản như: tặng cho/thừa kế/chuyển nhượng… như biên bản bàn giao, biên bản giao nhận tài sản (nếu có). 

+ Tài liệu về việc thanh toán tiền để nhận tài sản (nếu tài sản là mua bán);

+ Tài liệu chứng minh việc bảo quản, giữ gìn sổ đỏ; quản lý, sử dụng, chiếm hữu tài sản sau khi được cấp sổ đỏ; 

+ Tài liệu về việc thỏa thuận nhờ đứng tên hộ của bạn với người được nhờ (bản ghi âm, tin nhắn, cuộc nói chuyện có người làm chứng…);

+ Tài liệu về việc có người nào làm chứng cho việc nhận tài sản hợp pháp của  bạn không, có người nào làm chứng cho thỏa thuận của bạn với người được nhờ không;

+ Các tài liệu khác chứng minh quyền sở hữu, sử dụng tài sản nhà đất là hợp pháp của bạn.

Sau khi đã chuẩn bị tài liệu, hồ sơ bạn nộp tới Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có nhà đất và nộp tiền tạm ứng án phí theo thông báo của Tòa án.

Bạn giải quyết vụ việc theo trình tự tố tụng và quyết định cuối cùng của Tòa án là căn cứ để các bên thực hiện.

Cách 3: Trình báo tới Cơ quan điều tra công an cấp có thẩm quyền

Từ thông tin bạn cung cấp, người được nhờ có dấu hiệu muốn chiếm đoạt tài sản từ bạn, vậy đây cũng có thể coi là dấu hiệu để bạn có thể kiến nghị, trình báo đề nghị cơ quan điều tra/việc kiểm sát có thẩm quyền xem xét, khởi tố vụ án hình sự về tội danh chiếm đoạt tài sản.

Chúng tôi nhấn mạnh rằng, có dấu hiệu vi phạm pháp luật hình sự về tội danh chiếm đoạt tài sản chứ không nhất định phải bị khởi tố hình sự vì thông tin bạn cung cấp cho chúng tôi không đủ để kết luận.

Để cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận, thụ lý và xem xét quyết định khởi tố vụ án hình sự, bạn cần có đơn yêu cầu, đơn trình báo, đơn tố cáo (một trong những hình thức đơn thư nêu trên) cùng tài liệu chứng minh cho yêu cầu khởi tố vụ án hình sự của mình (ví dụ tài liệu nào chứng minh bên được nhờ cố tình muốn chiếm đoạt tài sản của bạn, tài liệu nào chứng minh bên được nhờ lừa đảo bạn để chiếm đoạt tài sản…).

Nếu bên được nhờ có hành vi chiếm đoạt tài sản của bạn mà đủ để xử lý hình sự thì cơ quan có thẩm quyền tiến hành điều tra, khởi tố, xét xử theo quy định pháp luật, đồng thời, trả lại tài sản (tang vật của vụ án) cho bạn sau khi đã đủ điều kiện.

» Luật sư giải quyết tranh chấp đất đai

Luật sư tham gia đòi lại đất nhờ người khác đứng tên: