Hủy hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất vi phạm công chứng, chứng thực. Hợp đồng thế chấp nhà đất không công chứng, chứng thực là một giao dịch vi phạm về hình thức theo quy định pháp luật. Do đó, có thể yêu cầu hủy hợp đồng này được không?
Mục lục bài viết
- Hủy hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất do vi phạm công chứng, chứng thực
Hủy hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất do vi phạm công chứng, chứng thực
1. Thế chấp tài sản là gì?
Thế chấp tài sản là một trong các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ được quy định theo pháp luật dân sự. Theo đó, thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp).
Điểm đặc trưng của thế chấp so với các biện pháp bảo đảm khác là tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Ngoài ra, các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp.
2. Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng thế chấp?
Hợp đồng thế chấp nhà đất là một giao dịch dân sự. Do đó, trước hết, hợp đồng thế chấp nhà đất phải có đủ các điều kiện có hiệu lực của một giao dịch dân sự. Cụ thể:
“Điều 117. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự
1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:
a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;
b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;
c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.
2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.”
Xuất phát từ sự phức tạp và giá trị của nhà đất, việc thế chấp nhà đất phải được tiến hành bằng văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định tại Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013. Đồng thời, phải tiến hành đăng ký biến động đất đai để đảm bảo hợp đồng này.
Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất
“3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;
b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;
c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;
d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.”
Nếu không đáp ứng một trong các điều kiện trên, về nguyên tắc, hợp đồng thì bị “vô hiệu”.
3. Hợp đồng thế chấp nhà đất không công chứng, chứng thực có hiệu lực không?
Về nguyên tắc, hợp đồng thế chấp nhà đất bằng miệng vi phạm điều kiện về hình thức. Do đó, hợp đồng bị vô hiệu theo Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015.
Khi đó, sẽ không làm phát sinh, thay đổi, “chấm dứt” quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập. Các bên có trách nhiệm khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả. Ngoài ra, bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.
Tuy nhiên, Khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự quy định: Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.
Theo quy định nêu trên, khi đó, hợp đồng thế chấp nhà đất vẫn có thể có hiệu lực trong trường hợp đáp ứng cả ba điều kiện:
- Một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong hợp đồng;
- Một bên hoặc các bên có yêu cầu công nhận hợp đồng;
- Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của hợp đồng thế chấp.
4. Thủ tục chứng thực hợp đồng, giao dịch
Thủ tục chứng thực hợp đồng, giao dịch tại Điều 36 Nghị định 23/2015/NĐ-CP:
“1. Người yêu cầu chứng thực nộp 01 (một) bộ hồ sơ yêu cầu chứng thực, gồm các giấy tờ sau đây:
a) Dự thảo hợp đồng, giao dịch;
b) Bản sao Giấy chứng minh nhân dân hoặc Hộ chiếu còn giá trị sử dụng của người yêu cầu chứng thực;
c) Bản sao giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng hoặc bản sao giấy tờ thay thế được pháp luật quy định đối với tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng trong trường hợp hợp đồng, giao dịch liên quan đến tài sản đó; trừ trường hợp người lập di chúc đang bị cái chết đe dọa đến tính mạng.
Bản sao giấy tờ quy định tại Điểm b và Điểm c của Khoản này được xuất trình kèm bản chính để đối chiếu.
2. Người thực hiện chứng thực kiểm tra giấy tờ trong hồ sơ yêu cầu chứng thực, nếu hồ sơ đầy đủ, tại thời điểm chứng thực các bên tham gia hợp đồng, giao dịch tự nguyện, minh mẫn và nhận thức, làm chủ được hành vi của mình thì thực hiện chứng thực.
3. Các bên tham gia hợp đồng, giao dịch phải ký trước mặt người thực hiện chứng thực. Trường hợp người có thẩm quyền giao kết hợp đồng của các tổ chức tín dụng, doanh nghiệp đã đăng ký chữ ký mẫu tại cơ quan thực hiện chứng thực thì có thể ký trước vào hợp đồng; người thực hiện chứng thực phải đối chiếu chữ ký của họ trong hợp đồng với chữ ký mẫu trước khi thực hiện chứng thực, nếu nghi ngờ chữ ký trong hợp đồng khác với chữ ký mẫu thì yêu cầu người đó ký trước mặt.
Trường hợp người yêu cầu chứng thực không ký được thì phải điểm chỉ; nếu người đó không đọc được, không nghe được, không ký, không điểm chỉ được thì phải có 02 (hai) người làm chứng. Người làm chứng phải có đủ năng lực hành vi dân sự và không có quyền, lợi ích hoặc nghĩa vụ liên quan đến hợp đồng, giao dịch.
4. Người thực hiện chứng thực ghi lời chứng tương ứng với từng loại hợp đồng, giao dịch theo mẫu quy định; ký, ghi rõ họ tên, đóng dấu của cơ quan thực hiện chứng thực và ghi vào sổ chứng thực. Đối với hợp đồng, giao dịch có từ 02 (hai) trang trở lên, thì từng trang phải được đánh số thứ tự, có chữ ký của người yêu cầu chứng thực và người thực hiện chứng thực; số lượng trang và lời chứng được ghi tại trang cuối của hợp đồng, giao dịch. Trường hợp hợp đồng, giao dịch có từ 02 (hai) tờ trở lên thì phải đóng dấu giáp lai.
5. Trường hợp phải phiên dịch thì người phiên dịch có trách nhiệm dịch đầy đủ, chính xác nội dung của hợp đồng, giao dịch, nội dung lời chứng cho người yêu cầu chứng thực và ký vào từng trang hợp đồng với tư cách là người phiên dịch.”
và được hướng dẫn Chứng thực hợp đồng, giao dịch tại bộ phận tiếp nhận và trả kết quả theo cơ chế một cửa, một cửa liên thông tại Điều 20 Thông tư 01/2020/TT-BTP:
“1. Trường hợp người yêu cầu chứng thực hợp đồng, giao dịch nộp hồ sơ trực tiếp tại bộ phận tiếp nhận và trả kết quả theo cơ chế một cửa, một cửa liên thông, thì các bên phải ký trước mặt người tiếp nhận hồ sơ.
Trường hợp người giao kết hợp đồng, giao dịch là đại diện của tổ chức tín dụng, doanh nghiệp đã đăng ký chữ ký mẫu tại cơ quan thực hiện chứng thực, thì người đó có thể ký trước vào hợp đồng, giao dịch. Người tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm đối chiếu chữ ký trong hợp đồng, giao dịch với chữ ký mẫu. Nếu thấy chữ ký trong hợp đồng, giao dịch khác chữ ký mẫu, thì yêu cầu người đó ký trước mặt người tiếp nhận hồ sơ.
Người tiếp nhận hồ sơ phải chịu trách nhiệm về việc các bên đã ký trước mặt mình.
2. Người tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm kiểm tra giấy tờ, hồ sơ. Nếu thấy đủ điều kiện theo quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều 36 Nghị định số 23/2015/NĐ-CP, thì ký vào từng trang của hợp đồng, giao dịch trước khi người có thẩm quyền thực hiện chứng thực hợp đồng, giao dịch theo quy định.”
Trách nhiệm của cơ quan thực hiện chứng thực hợp đồng, giao dịch tại Điều 21 Thông tư 01/2020/TT-BTP:
1. Cơ quan thực hiện chứng thực có trách nhiệm tuyên truyền, phổ biến để người yêu cầu chứng thực nhận thức rõ trách nhiệm đối với nội dung của hợp đồng, giao dịch và hệ quả pháp lý của việc chứng thực hợp đồng, giao dịch.
2. Trường hợp cơ quan thực hiện chứng thực phát hiện tài sản là đối tượng của hợp đồng, giao dịch là tài sản bất hợp pháp hoặc đang có tranh chấp, đã hoặc đang là đối tượng của hợp đồng, giao dịch khác thì cơ quan thực hiện chứng thực lập biên bản vi phạm, giữ lại hồ sơ để đề nghị cơ quan có thẩm quyền xử lý theo quy định pháp luật.”
5. Thủ tục khởi kiện yêu cầu hủy hợp đồng thế chấp
Trong trường hợp hợp đồng thế chấp không đảm bảo được quyền lợi của một bên hoặc các bên thì các bên có quyền khởi kiện yêu cầu hủy bỏ hợp đồng thế chấp nhà đất sau khi thương lượng, hòa giải không thành.
– Cơ quan có thẩm quyền giải quyết
Khi phát sinh tranh chấp mà các bên không thể thương lượng, hòa giải được thì có thể khởi kiện tại Tòa án để giải quyết. Vì đây là tranh chấp đất đai, do đó, Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có đất tranh chấp là cơ quan có thẩm quyền giải quyết vụ án. Theo điều 35, Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015
Những tranh chấp, yêu cầu mà có đương sự hoặc tài sản ở nước ngoài hoặc cần phải ủy thác tư pháp cho cơ quan đại diện nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam ở nước ngoài, cho Tòa án, cơ quan có thẩm quyền của nước ngoài thì thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án Nhân dân cấp tỉnh. Theo điểm c, khoản 1, Điều 37 và khoản 1, điều 35, Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015
– Trình tự thủ tục giải quyết
- Sau khi xác định Tòa án có thẩm quyền, người khởi kiện gửi hồ sơ khởi kiện gồm đến Tòa án:
- Đơn khởi kiện (phải đáp ứng các điều kiện tại khoản 4, Điều 189 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015);
- Bản sao các giấy tờ chứng minh nhân thân người khởi kiện;
- Các tài liệu, chứng cứ khác hiện có để chứng minh yêu cầu khởi kiện. theo khoản 5, Điều 189, Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015
- Tòa án có trách nhiệm cấp ngay người khởi kiện giấy xác nhận đã nhận đơn.
- Trong thời hạn 03 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được đơn khởi kiện, Chánh án Tòa án phân công một Thẩm phán xem xét đơn khởi kiện.
- Trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày được phân công, Thẩm phán phải xem xét đơn khởi kiện có đủ điều kiện thụ lý hay không. Đồng thời, nếu xét thấy vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án thì Thẩm phán phải thông báo ngay cho người khởi kiện để người khởi kiện đến Tòa án làm thủ tục nộp tiền tạm ứng án phí.
- Trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày nhận được giấy báo của Tòa án về việc nộp tiền tạm ứng án phí, người khởi kiện phải nộp tiền tạm ứng án phí và nộp cho Tòa án biên lai thu tiền tạm ứng án phí. Khi đó, Thẩm phán được phân công thụ lý vụ án và giải quyết vụ án theo đúng trình tự pháp luật.
