Tư vấn luật bồi thường đất nông nghiệp

Tư vấn luật đền bù đất nông nghiệp. Đền bù do bị thu hồi đất nông nghiệp luôn đòi hỏi phải giải quyết kịp thời, thỏa đáng, đảm bảo sự dung hòa lợi ích giữa nhà nước và chủ thể bị thu hồi đất. Trên thực tế, đất nông nghiệp là nguồn kiếm thu nhập chủ yếu của nhiều hộ dân, nếu không đảm bảo việc đền bù hợp lý sẽ dẫn đến những hệ lụy khó khắc phục được.

Tư vấn luật bồi thường đất nông nghiệp

Theo quy định tại Điều 19 Luật Đất đai 2013, căn cứ vào mục đích sử dụng đất thì hiện nay đất đai được chia làm 03 loại:
+ Nhóm đất nông nghiệp
+ Nhóm đất phi nông nghiệp
+ Nhóm đất chưa sử dụng.
Trong đó, đất nông nghiệp là một trong những loại đất đặc thù của Việt Nam – một đất nước có nền nông nghiệp lúa nước phát triển. Đất nông nghiệp hay còn được gọi là đất canh tác hay đất trồng trọt là những vùng đất, khu vực thích hợp cho sản xuất, canh tác nông nghiệp, bao gồm cả trồng trọt và chăn nuôi.

Pháp luật đất đai đã liệt kê cụ thể các loại đất nông nghiệp bao gồm:

• Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác;
• Đất trồng cây lâu năm;
• Đất rừng sản xuất;
• Đất rừng phòng hộ;
• Đất rừng đặc dụng;
• Đất nuôi trồng thủy sản;
• Đất làm muối;
• Đất nông nghiệp khác gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; đất ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh.

2. Đền bù khi thu hồi đất nông nghiệp

Mục đích thu hồi đất có thể xuất phát từ nhu cầu phát triển kinh tế – xã hội, an ninh quốc phòng,… của đất nước hay từ phía người sử dụng đất:
Vi phạm pháp luật về đất đai, tự nguyện trả đất,…
– Nhà nước thu hồi đất được quy định tại Khoản 11 Điều 3 Luật Đất đai 2013. nư sau:
“11. Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai.”
– Định nghĩa bồi thường về đất được quy định tại Khoản 12 Điều 3 Luật Đất đai 2013 như sau:
“12. Bồi thường về đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất thu hồi cho người sử dụng đất.“
Tuy nhiên, không phải trường hợp nào Nhà nước đều bồi thường khi thu hồi đất, điều này xuất phát từ nguyên nhân mà Nhà nước tiến hành thu hồi đất. Ngoài các trường hợp được quy định tại Điều 82 Luật Đất đai 2013 thì Nhà nước phải tiến hành bồi thường cho người dân khi thực hiện thu hồi đất.

“Điều 82. Trường hợp Nhà nước thu hồi đất không được bồi thường về đất
Nhà nước thu hồi đất không bồi thường về đất trong các trường hợp sau đây:
1. Các trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 76 của Luật này;
2. Đất được Nhà nước giao để quản lý;
3. Đất thu hồi trong các trường hợp quy định tại Điều 64 và các điểm a, b, c và d khoản 1 Điều 65 của Luật này;
4. Trường hợp không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này.”

Vấn đề bồi thường khi thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân được quy định tại Điều 77 Luật Đất đai 2013. Cụ thể:

“Điều 77. Bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi đất thì được bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại theo quy định sau đây:
a) Diện tích đất nông nghiệp được bồi thường bao gồm diện tích trong hạn mức theo quy định tại Điều 129, Điều 130 của Luật này và diện tích đất do được nhận thừa kế;
b) Đối với diện tích đất nông nghiệp vượt hạn mức quy định tại Điều 129 của Luật này thì không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại;
c) Đối với diện tích đất nông nghiệp do nhận chuyển quyền sử dụng đất vượt hạn mức trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì việc bồi thường, hỗ trợ được thực hiện theo quy định của Chính phủ.
2. Đối với đất nông nghiệp đã sử dụng trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhưng không có Giấy chứng nhận hoặc không đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này thì được bồi thường đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng, diện tích được bồi thường không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp quy định tại Điều 129 của Luật này.”

Đối với diện tích đất nông nghiệp do nhận chuyển quyền sử dụng đất vượt hạn mức trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì việc bồi thường, hỗ trợ được thực hiện theo quy định tại Điều 4 Nghị định 47/2014/NĐ-CP về bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất:

“Điều 4. Bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp vượt hạn mức do nhận chuyển quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân
Việc bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp vượt hạn mức do nhận chuyển quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân quy định tại Điểm c Khoản 1 Điều 77 của Luật Đất đai được thực hiện theo quy định sau đây:
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 do được thừa kế, tặng cho, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ người khác theo quy định của pháp luật mà đủ điều kiện được bồi thường thì được bồi thường, hỗ trợ theo diện tích thực tế mà Nhà nước thu hồi.
2. Đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp quy định tại Khoản 1 Điều này nhưng không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc không đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật Đất đai thì chỉ được bồi thường đối với diện tích đất trong hạn mức giao đất nông nghiệp. Đối với phần diện tích đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất nông nghiệp thì không được bồi thường về đất nhưng được xem xét hỗ trợ theo quy định tại Điều 25 của Nghị định này.
3. Thời hạn sử dụng đất để tính bồi thường đối với đất nông nghiệp do hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng có nguồn gốc được Nhà nước giao đất để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai, được áp dụng như đối với trường hợp đất được Nhà nước giao sử dụng ổn định lâu dài.”

Như vậy, đối với hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp mà bị thu hồi để làm dự án thì hộ gia đình, cá nhân sẽ được bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại đối với diện tích đất trong hạn mức đất nông nghiệp. 
Đối với diện tích vượt hạn mức chỉ được bồi thường chi phí đầu tư vào đất. 

Còn đối với trường hợp chủ sử dụng đất là tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo thì việc bồi thường được xác định như sau:

• Tổ chức kinh tế đang sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất, nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường về đất; mức bồi thường về đất được xác định theo thời hạn sử dụng đất còn lại.
• Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính đang sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm khi Nhà nước thu hồi đất thì không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại nếu chi phí này không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước. Trường hợp đất nông nghiệp không phải là đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên của tổ chức kinh tế đã giao khoán cho hộ gia đình, cá nhân theo quy định của pháp luật khi Nhà nước thu hồi đất thì hộ gia đình, cá nhân nhận khoán không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại.

Ngoài bồi thường giá trị đất, Nhà nước còn xem xét hỗ trợ cho người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất. Hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất là việc nhà nước trợ giúp cho người có đất thu hồi để ổn định đời sống, sản xuất và phát triển. Việc hỗ trợ phải bảo đảm khách quan, công bằng, kịp thời, công khai và đúng quy định của pháp luật.

Khoản 2 Điều 83 Luật đất đai 2013 xác định rõ các loại hình hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất bao gồm:

“Điều 83. Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất
1. Nguyên tắc hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất:
a) Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất ngoài việc được bồi thường theo quy định của Luật này còn được Nhà nước xem xét hỗ trợ;
b) Việc hỗ trợ phải bảo đảm khách quan, công bằng, kịp thời, công khai và đúng quy định của pháp luật.
2. Các khoản hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất bao gồm:
a) Hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất;
b) Hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm đối với trường hợp thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp; thu hồi đất ở kết hợp kinh doanh dịch vụ của hộ gia đình, cá nhân mà phải di chuyển chỗ ở;
c) Hỗ trợ tái định cư đối với trường hợp thu hồi đất ở của hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà phải di chuyển chỗ ở;
d) Hỗ trợ khác.”

Tùy hoàn cảnh, điều kiện cụ thể của từng hộ dân và tình hình địa phương mà Nhà nước tiến hành áp dụng loại hình hỗ trợ phù hợp. Điều kiện, trình tự hỗ trợ của từng loại được quy định chi tiết tại Luật Đất đai 2013 và các văn bản pháp luật hướng dẫn thi hành.

3. Quy định pháp luật về quy trình tiến hành thủ tục thu hồi đất, thủ tục bồi thường

Thông báo thu hồi đất theo quy định tại Điều 67 Luật Đất đai 2013

Trước khi có quyết định thu hồi đất, chậm nhất là 90 ngày đối với đất nông nghiệp, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phải thông báo thu hồi đất cho người có đất bị thu hồi (kế hoạch thu hồi, điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm). Thông báo thu hồi đất phải được gửi đến từng người có đất bị thu hồi, đưa tin trên các phương tiện thông tin đại chúng, niêm yết tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất bị thu hồi.

Ra quyết định thu hồi đất

Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định thu hồi đất được quy định cụ thể như sau:

• Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thẩm quyền thu hồi đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn; đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.
• Ủy ban nhân dân cấp huyện có thẩm quyền thu hồi đất với đất của hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư; đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.
• Trường hợp thu hồi đất có cả tổ chức và hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thẩm quyền quyết định thu hồi đất hoặc Ủy quyền cho ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất.

Kiểm kê đất đai tài sản có trên đất

Trường hợp người sử dụng đất không phối hợp thì UBND cấp xã nơi có đất thu hồi và tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường tiến hành vận động, thuyết phục để người sử dụng đất thực hiện. Trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày được vận động, thuyết phục mà người sử dụng đất vẫn không phối hợp với tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng thì Chủ tịch UBND cấp huyện ban hành quyết định kiểm đếm bắt buộc. Trường hợp người có đất thu hồi không chấp hành thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện ban hành quyết định cưỡng chế kiểm đếm và tổ chức thực hiện cưỡng chế kiểm đếm. Việc tiến hành cưỡng chế phải đúng theo trình tự, thủ tục do pháp luật quy định.

Lập phương án bồi thường thiệt hại, hỗ trợ, tái định cư

Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đối với từng tổ chức, cá nhân, hộ gia định bị thu hồi đất, trên cơ sở tổng hợp số liệu kiểm kê, xử lý các thông tin liên quan của từng trường hợp; áp giá tính giá trị bồi thường về đất, tài sản trên đất.

Lấy ý kiến nhân dân và hoàn chỉnh đối với phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
Phê duyệt phương án chi tiết và tổ chức triển khai thực hiện:
UBND cấp tỉnh hoặc cấp huyện quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cùng ngày với ra quyết định thu hồi.

Tổ chức chi trả bồi thường theo quy định tại Điều 93 Luật Đất đai 2013

• Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền có hiệu lực thi hành, cơ quan, tổ chức có trách nhiệm bồi thường phải chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ cho người có đất thu hồi.
• Trường hợp cơ quan, tổ chức có trách nhiệm bồi thường chậm chi trả thì khi thanh toán tiền bồi thường, hỗ trợ cho người có đất thu hồi, ngoài tiền bồi thường, hỗ trợ theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được cấp có thẩm quyền phê duyệt thì người có đất thu hồi còn được thanh toán thêm một khoản tiền bằng mức tiền chậm nộp theo quy định của Luật quản lý thuế tính trên số tiền chậm trả và thời gian chậm trả.
• Trường hợp người có đất thu hồi không nhận tiền bồi thường, hỗ trợ theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được cấp có thẩm quyền phê duyệt thì tiền bồi thường, hỗ trợ được gửi vào tài khoản tạm giữ của Kho bạc nhà nước.
• Người sử dụng đất được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất mà chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với Nhà nước theo quy định của pháp luật thì phải trừ đi khoản tiền chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính vào số tiền được bồi thường để hoàn trả ngân sách nhà nước.
• Trường hợp diện tích đất thu hồi đang có tranh chấp về quyền sử dụng đất mà chưa giải quyết xong thì tiền bồi thường, hỗ trợ đối với phần diện tích đất đang tranh chấp đó được chuyển vào Kho bạc Nhà nước chờ sau khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết xong thì trả cho người có quyền sử dụng đất.

 Bàn giao mặt bằng, cưỡng chế thu hồi đất:

• Người bị thu hồi đất phải bàn giao mặt bằng sạch cho chủ đầu tư sau khi nhận tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
• Nếu trường hợp người bị thu hồi đất không chịu bàn giao mặt bằng thì sẽ bị cưỡng chế thu hồi đất theo đúng trình tự pháp luật.

» Khi nào được thỏa thuận giá đền bù khi thu hồi đất?

» Tư vấn luật Đất đai qua điện thoại trực tuyến

Trên đây là nội dung tư vấn pháp luật về đền bù đất nông nghiệp. Trong trường hợp quý khách có nhu cầu giải đáp thắc mắc, tư vấn trường hợp cụ thể, đại diện pháp luật về vấn đất đai vui lòng liên hệ Công ty Luật An Ninh để được tư vấn miễn phí ban đầu: