Tư vấn Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất viết tay

Bản chất của đặt cọc

Theo khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, đặt cọc là việc một bên (bên đặt cọc) giao cho bên kia (bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Từ đó có thể hiểu đặt cọc mua bán nhà đất là việc bên mua (dự định mua) sẽ chuyển cho bên có quyền sử dụng đất hoặc nhà ở (bên bán) tài sản đặt cọc (thường sẽ là tiền) để bảo đảm việc ký kết và thực hiện hợp đồng mua bán. 

Khi mua nhà nên đặt cọc số tiền bao nhiêu?

Luật không quy định cụ thể phải đặt cọc bao nhiêu thì hợp đồng mới có hiệu lực, tuy nhiên theo các chuyên gia pháp lý, chỉ nên đặt cọc không quá 20% giá trị của căn nhà, mảnh đất để đảm bảo quyền lợi cho cả hai bên. Người mua đặt cọc càng nhiều càng phải cẩn trọng vì dễ gặp rủi ro. Thực tế có không ít trường hợp người mua đã đặt tiền cọc tuy nhiên bên bán đưa ra nhiều lý do vô lý khiến người mua gặp khó khăn, thậm chí không thực hiện tiếp được thỏa thuận và mất tiền cọc. 

Nội dung và hình thức hợp đồng đặt cọc mua nhà

Theo các luật sư, khi đặt cọc, về hình thức có thể viết tay hoặc đánh máy, có chữ ký của bên nhận chuyển nhượng và bên chuyển nhượng, đồng thời nên có người làm chứng hợp đồng đặt cọc. 

Về nội dung, hợp đồng đặt cọc sẽ bao gồm những nội dung cơ bản sau:

– Thông tin bên bán, bên mua. Xác định đúng, đủ chủ sở hữu hợp pháp của bên bán (có vợ/chồng/con cái/người thừa kế/người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan tới tài sản được bán hay không?).

– Tài sản mua bán. Lưu ý về giấy tờ pháp lý của tài sản, hiện trạng tài sản, thông tin quy hoạch, tranh chấp,… liên quan tới căn nhà, mảnh đất dự định mua bán.

– Quyền hạn, nghĩa vụ, trách nhiệm 2 bên.

– Tài sản đặt cọc. 

– Thời hạn đặt cọc. Nên quy định cụ thể mốc thời gian đặt cọc và tiến độ ký kết hợp đồng mua bán chính thức, thời gian thanh toán.

– Các khoản thuế phí mà bên bán và bên mua phải chịu.

– Các khoản ràng buộc liên quan. Chẳng hạn, nếu đến thời gian thỏa thuận mà bên bán không bàn giao nhà hoặc đất cho bên mua thì sẽ phải trả lại tiền đặt cọc và 1 khoản tiền tương đương với giá trị đặt cọc hoặc một số tiền lớn hơn (gọi là tiền phạt cọc) tùy theo thỏa thuận của 2 bên.

Hợp đồng đặt cọc nhà đất viết tay có hiệu lực pháp lý không?

Hiện nay ngoài hợp đồng được đánh máy thường thấy, thì vẫn có nhiều trường hợp hợp đồng viết tay, điều này thường chỉ xảy ra giữa những người có quen biết nhau trước đó và tin tưởng lẫn nhau. Hiện nay Nhà nước cũng có những quy định để hợp pháp hóa các giao dịch này nhưng có sự nới lỏng hơn. 

Hợp đồng bằng viết tay thật sự có giá trị pháp lý kể từ các mốc thời gian dưới đây: 

• Việc mua bán đất của người dân được hợp thức hóa trước ngày 01/7/2004 vào năm 2007.
• Việc mua bán đất của người dân được hợp thức hóa trước ngày 03/3/2017 vào năm 2014.
• Ngoài ra trước ngày 01/7/2014 việc mau bán đất bằng hợp đồng giấy viết tay cũng được nhà nước thông qua.

Một số lưu ý khi mua bán nhà đất viết tay:

Xác định, chứng thực các thông tin và nhà đất thật kỹ càng chẳng hạn như nguồn gốc hay thời điểm sử dụng đất.

• Xem xét Nhà đất đó đã sở hữu những giấy tờ cần thiết để được cấp Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 và Điều 18 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP hay chưa? Cụ thể: Một số giấy tờ cần thiết mà bạn nên biết như sau:
• Giấy tờ về Quyền sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được cấp bởi cơ quan có thẩm quyền.
• Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất tạm thời hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất hoặc sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993.
• Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất.
• Sổ mục kê đất, sổ kiến điền được tạo từ trước thời gian ngày 18 tháng 12 năm 1980.
• Tìm hiểu xem nhà đất đó đã thuộc trường hợp được chuyển đổi từ đất nông nghiệp, đất trồng cây lâu năm thành loại đất thổ cư hay chưa? Cũng như vấn đề diện tích ít nhất được tách thửa, đồng thời việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo những quy định, luật lệ khác nhau theo mỗi tỉnh, thành phố ra sao?
• Xác định xem nhà đất có nằm trong kê biên đấu giá hay thế chấp với mục đích thực hiện nghĩa vụ dân sự khác hay không? Hay đất đó có bị tranh chấp hay không?
• Tìm hiểu thông tin nhà đất có thuộc toàn quyền của người bán không?
• Khi soạn hợp đồng mua bán nhà đất cần phải có người đứng ra làm chứng và cụ thể, rõ ràng nhất là về quyền và nghĩa vụ của bên bán và bên mua.  
• Nếu giấy tờ mua bán đất được viết tay, mà trong trường hợp người bán đã hoàn tất thủ tục để được chứng thực, chấp nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà trong thời gian chờ đợi kết quả, lúc này bên người mua phải thương lượng với bên bán về vấn đề sau khi có sổ đỏ có thể đảm bảo thủ tục chuyển nhượng được diễn ra. 

Nội dung cơ bản của Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất viết tay:

Bên A ( bên đặt cọc):

• Họ tên bên A
• Năm sinh bên A
• Số CMND, ngày cấp bên A
• Hộ khẩu thường trú bên A

Bên B ( bên nhận đặt cọc)

• Họ tên bên B
• Năm sinh bên B
• Số CMND, ngày cấp bên B
• Hộ khẩu thường trú bên B

Những điều khoản cần có trong hợp đồng sau khi 2 bên đã thống nhất thỏa thuận:

• • Số tiền đặt cọc mà bên A phải giao cho bên B. Khi 2 bên làm thủ tục công chứng hợp đồng mua bán Nhà đất tại cơ quan có thẩm quyền, số tiền này sau khi bán sẽ được trừ thẳng vào số tiền mua nhà đất.
  • Lý do đặt cọc.
  • Thời hạn đặt cọc.
  • Hợp đồng sẽ được làm thành 2 bản chính giống nhau và giao cho mỗi bên giữ 1 bản.
  • Chữ ký của cả 2 bên.

» Luật sư tư vấn luật đất đai

» Những điều cần biết khi đặt cọc mua bán nhà đất