Luật sư tư vấn chuyển nhượng nhà xưởng. Chuyển nhượng nhà xưởng là sự thỏa thuận giữa bên bán và bên mua. theo đó bên chuyển nhượng thực hiện việc chuyển quyền sở hữu nhà xưởng cho bên nhận chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ thanh toán theo thỏa thuận thông qua hợp đồng chuyển nhượng nhà xưởng cần tuân thủ các quy định pháp luật về dân sự, đất đai và các luật liên quan khác để đảm bảo tính hợp pháp và giá trị pháp lý chặt chẽ là vô cùng cần thiết.
Mục lục bài viết
1. Nhà xưởng có được chuyển nhượng hay không?
Theo quy định tại Điều 430 Bộ luật Dân sự năm 2015, hợp đồng mua bán tài sản là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên bán chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên mua và bên mua có nghĩa vụ trả tiền cho bên bán. Trong đó, nhà xưởng được xem là một loại tài sản bất động sản, do đó giao dịch mua bán nhà xưởng được pháp luật công nhận khi tuân thủ đúng quy định.
Tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều 46 Luật Đất đai năm 2024, việc chuyển nhượng nhà xưởng trong khu công nghiệp được thực hiện khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện dưới đây:
Theo Khoản 1 Điều 46 Luật Đất đai 2024, bên chuyển nhượng phải đáp ứng các yêu cầu sau:
- Nhà xưởng trong khu công nghiệp được tạo lập hợp pháp theo quy định của pháp luật.
- Dự án đầu tư nhà xưởng đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Tài sản không thuộc diện bị kê biên, tranh chấp hoặc bị pháp luật cấm chuyển nhượng.
- Nhà xưởng được xây dựng đúng theo quy hoạch chi tiết đã được cơ quan nhà nước phê duyệt.
Theo Khoản 2 Điều 46 Luật Đất đai 2024, bên mua/nhận chuyển nhượng nhà xưởng phải tuân thủ các điều kiện sau:
- Bên nhận chuyển nhượng có năng lực tài chính để thực hiện dự án đầu tư.
- Ngành nghề kinh doanh của bên nhận chuyển nhượng phải phù hợp với ngành nghề đã đăng ký ban đầu.
- Trường hợp bên nhận chuyển nhượng từng thực hiện dự án đầu tư trước đó, thì phải đáp ứng yêu cầu không vi phạm các quy định pháp luật về đất đai.
Như vậy, nhà xưởng trong khu công nghiệp hoàn toàn được chuyển nhượng.
Để đảm bảo quá trình chuyển nhượng nhà xưởng diễn ra đúng pháp luật, các bên cần thiết lập một hợp đồng chuyển nhượng phù hợp và rõ ràng.
2. Hồ sơ chuyển nhượng nhà xưởng
Ngoài mẫu hợp đồng chuyển nhượng nhà xưởng đã nêu ở trên thì để đảm bảo giao dịch chuyển nhượng nhà xưởng được diễn ra suôn sẻ, các bên cần chuẩn bị thêm giấy tờ cần thiết theo đúng quy định pháp luật tại khoản 2 Điều 7 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT, như sau:
Hồ sơ do bên chuyển nhượng chuẩn bị:
- Hợp đồng thuê đất hợp pháp với cơ quan có thẩm quyền.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất liên quan đến nhà xưởng.
- Văn bản chấp thuận chuyển nhượng từ chủ đầu tư hạ tầng khu công nghiệp.
- Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư (IRC) hoặc quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư.
- Giấy phép xây dựng nhà xưởng (nếu có, không bắt buộc).
- Quy hoạch xây dựng nhà xưởng đã được cơ quan chức năng phê duyệt (không bắt buộc).
- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo mẫu quy định.
- Giấy ủy quyền (nếu bên chuyển nhượng ủy quyền cho cá nhân/tổ chức thực hiện thay).
Hồ sơ do bên nhận chuyển nhượng chuẩn bị:
- Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư (IRC) do cơ quan có thẩm quyền cấp.
- Văn bản chấp thuận của cơ quan Nhà nước đối với tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng nhà xưởng.
- Biên lai đóng thuế, lệ phí hoặc các giấy tờ chứng minh nghĩa vụ tài chính khác (không bắt buộc).
- Báo cáo tài chính hoặc tài liệu chứng minh năng lực tài chính của bên nhận chuyển nhượng (không bắt buộc).
Lưu ý quan trọng: Hợp đồng chuyển nhượng nhà xưởng tại khu công nghiệp phải được công chứng theo đúng quy định pháp luật để đảm bảo tính hợp pháp và giá trị pháp lý.
3. Mẫu hợp đồng chuyển nhượng nhà xưởng
CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG NHÀ XƯỞNG
– Căn cứ Bộ luật dân sự 2015 của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam
– Luật đất đai 2013 của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam
– Căn cứ nhu cầu các bên
Hôm nay, ngày …. tháng …. năm 201…. tại …………………….., Phường ……..,
Quận ………….., Thành phố ………………., chúng tôi gồm:
BÊN CHUYỂN NHƯỢNG (BÊN A):
Cá nhân (là cá nhân) sở hữu:
Ông/bà:……………………………………………………………………………
Năm sinh:……… CMND số……………… cấp ngày………………………………….
Cùng với vợ/ chồng là ông/ bà: …………………………………………………………..
Năm sinh:……CMND số……………… cấp ngày…………….tại:……………………..
Cùng thường trú tại địa chỉ: …………………………………………………………………
Giấy chứng nhận đăng ký kết hôn kèm theo.
Tổ chức (doanh nghiệp):
Tổ chức, doanh nghiệp : ……………………………………………………………………
Địa chỉ:……………………………………………………………………………………………………..
Mã số………………………………………………………………………………………………………..
Người đại diện:( đối với doanh nghiệp/ tổ chức) ………………………………………
Chức vụ:…………………………………………………………………………………………………..
BÊN NHẬN CHUYỂN NHƯỢNG (BÊN B):
Cá nhân (là cá nhân) sở hữu:
Ông/bà:……………………………………………………………………………
Năm sinh:……… CMND số……………… cấp ngày………………………………….
Cùng với vợ/ chồng là ông/ bà: …………………………………………………………..
Năm sinh:……CMND số……………… cấp ngày…………….tại:……………………..
Cùng thường trú tại địa chỉ: …………………………………………………………………
Giấy chứng nhận đăng ký kết hôn kèm theo.
Tổ chức (doanh nghiệp):
Tổ chức, doanh nghiệp : ……………………………………………………………………
Địa chỉ:……………………………………………………………………………………………………..
Mã số………………………………………………………………………………………………………..
Người đại diện:( đối với doanh nghiệp/ tổ chức) ………………………………………
Chức vụ:……………………………………………………………………………………………………
Bằng hợp đồng này, hai bên thống nhất mua bán toàn bộ các thiết bị liên quan trong nhà xưởng và chuyển nhượng quyền sử dụng đất xây dựng nhà xưởng nêu trên với những nội dung thỏa thuận sau đây:
ĐIỀU 1: ĐỐI TƯỢNG CHUYỂN NHƯỢNG CỦA HỢP ĐỒNG
Đối tượng của hợp đồng này là toàn bộ nhà xưởng bao gồm tất cả trang thiết bị, cơ sở vật chất, kỹ thuật bên trong nhà xưởng và quyền sử dụng đất xây dựng nhà xưởng tại địa chỉ:
Cụ thể:
- Nhà xưởng
– Diện tích xây dựng : ……………………………………………………………………..
– Diện tích sàn : ……………………………………………………………………………
– Kết cấu : ……………………………………………………………………………………
– Cấp (hạng) :………………………………………………………………………………
– Số tầng :……………………………………………………………………………………..
– Thời hạn được sở hữu………………………………………………………………………………
– Các trang thiết bị, cơ sở vật chất bên trong nhà xưởng gồm máy móc, trang thiết bị, đồ dùng, nguyên liệu sử dụng trong hoạt động sản xuất kinh doanh (được liệt kê cụ thể bằng Biên bản giao nhận kèm theo Hợp đồng này).
- Quyền sử dụng đất đối với nhà xưởng
– Thửa đất số : ……………………………………………………………………………
– Tờ bản đồ số : …………………………………………………………………………
– Diện tích : …………………………………………… ………………………………..
– Hình thức sử dụng : ………………………………………………………………..
+ Sử dụng riêng : ………………………………………………………………………
+ Sử dụng chung : ………………………………………………………………………..
– Mục đích sử dụng : Đất ở tại ……..….) hoặc Đất sản xuất, kinh doanh theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
– Thời hạn sử dụng:……………………………………………………………………………………
– Nguồn gốc sử dụng:…………………………………………………………………………………
Ông/ bà hoặc Ông ………….……….. hoặc tổ chức/doanh nghiệp là người sử dụng đất và tài sản trên đất nêu trên theo:
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà xưởng và tài sản khác gắn liền với đất số: CH…………….. do UBND ……………, tỉnh ( thành phố)…………….. cấp ngày ……………………………………………………………………..
ĐIỀU 2: GIÁ VÀ PHƯƠNG THỨC THANH TOÁN
1. Giá mua bán toàn bộ nhà xưởng và quyền sử dụng đất nêu trên là:………………..
2. Bên B thanh toán một lần cho Bên A bằng đồng Việt Nam thông qua tiền mặt hoặc chuyển khoản qua số tài khoản của bên A:
Số Tài khoản của Bên A…………………………………………………………………………….
Ngân hàng:………………………………………………Chi nhánh:……………………………….
3. Bên B giao và bên A nhận đủ số tiền mua bán nhà xưởng và đất ở nêu trên.
Việc giao và nhận số tiền nêu trên do hai bên tự thực hiện và chịu trách nhiệm trước pháp luật.
ĐIỀU 3: GIAO NHẬN NHÀ XƯỞNG VÀ CÁC GIẤY TỜ VỀ NHÀ XƯỞNG
1. Bên B giao và Bên A nhận toàn bộ nhà xưởng đúng như thực trạng nêu trên. Trong thời gian chưa giao nhà, Bên B có trách nhiệm bảo quản nhà xưởng đó.
2. Bên A giao và Bên B nhận bản chính các chứng từ sở hữu nhà xưởng và Quyền sử dụng đất nhà xưởng.
ĐIỀU 4: VIỆC NỘP THUẾ VÀ LỆ PHÍ
Thuế và lệ phí liên quan đến việc mua bán toàn bộ nhà xưởng và chuyển nhượng quyền sử dụng đất gồm: thuế thu nhập cá nhân và lệ phí công chứng do Bên A nộp; lệ phí trước bạ do Bên B nộp.
ĐIỀU 5: ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ QUYỀN SỞ HỮU NHÀ XƯỞNG
1. Quyền sở hữu nhà xưởng và quyền sử dụng đất nhà xưởng nêu trên được chuyển cho Bên B, kể từ thời điểm hoàn tất thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà xưởng trên.
2. Bên B có trách nhiệm làm thủ tục đăng ký trước bạ sang tên đối với nhà xưởng và đất nêu trên tại cơ quan có thẩm quyền. Bên A phải hỗ trợ, tạo điều kiện cho Bên B hoàn thành thủ tục đăng ký trước bạ sang tên tại cơ quan có thẩm quyền.
ĐIỀU 6: TRÁCH NHIỆM DO VI PHẠM HỢP ĐỒNG
Trong quá trình thực hiện hợp đồng mà phát sinh tranh chấp, các bên cùng nhau thương lượng giải quyết; trong trường hợp không tự giải quyết được các bên có quyền yêu cầu Tòa án có thẩm quyền giải quyết theo quy định của pháp luật.
ĐIỀU 7: CÁC THỎA THUẬN KHÁC
Việc sửa đổi, bổ sung hoặc hủy bỏ hợp đồng này phải lập thành văn bản trước khi đăng ký quyền sở hữu và phải được công chứng mới có giá trị để thực hiện.
ĐIỀU 8: CAM KẾT CỦA CÁC BÊN
Bên A và Bên B chịu trách nhiệm trước pháp luật về những lời cam kết sau đây:
1. Bên A cam kết:
a) Nhà xưởng và đất nêu trên:
– Thuộc quyền sở hữu và sử dụng của Bên A;
– Không bị tranh chấp, khiếu nại về quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất và quyền thừa kế;
– Không thế chấp, bảo lãnh, mua bán, tặng cho, cho thuê, trao đổi, kê khai làm vốn của doanh nghiệp hoặc thực hiện nghĩa vụ khác;
– Không bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét, xử lý theo pháp luật.
b)Không còn bất kỳ giấy tờ nào về quyền sở hữu, sử dụng nhà xưởng nêu trên;
c)Các chứng từ về quyền sở hữu, sử dụng nêu trên là bản chính, có hiệu lực pháp luật;
d) Thực hiện đúng và đầy đủ tất cả những thỏa thuận với Bên B đã ghi trong hợp đồng này.
2. Bên mua cam kết:
a) Thực hiện đúng và đầy đủ những thỏa thuận với Bên A đã ghi trong hợp đồng này;
b) Phần diện tích ngoài chủ quyền, vi phạm quy hoạch, Bên B cam kết chấp hành theo các quy định của Nhà nước.
3. Hai bên cùng cam kết:
a) Đã khai đúng sự thật và tự chịu trách nhiệm về tính chính xác của những thông tin về nhân thân đã ghi trong hợp đồng;
b) Kể từ ngày ký hợp đồng này, không bên nào được sử dụng bản chính chứng từ về quyền sở hữu của nhà xưởng và đất nêu trên để thực hiện thế chấp, bảo lãnh, mua bán, tặng cho, trao đổi, kê khai làm vốn doanh nghiệp hoặc các giao dịch khác với bất kỳ hình thức nào cho đến khi hoàn thành thủ tục đăng ký quyền sở hữu.
c) Thực hiện đúng và đầy đủ các nội dung đã thỏa thuận trong hợp đồng; nếu bên nào vi phạm mà gây thiệt hại, thì phải bồi thường cho bên kia hoặc cho người thứ ba (nếu có).
d) Các bên cùng cam kết đã xem xét tìm hiểu kỹ về tình trạng pháp lý cũng như thực tế và cùng xác nhận đối tượng của hợp đồng, giao dịch là có thật như đặc điểm, tình trạng nhà xưởng và đất không thay đổi, còn nguyên vẹn như đã được mô tả trong hợp đồng, giao dịch và không đề nghị Công chứng viên xác minh hoặc yêu cầu giám định.
ĐIỀU 9: ĐIỀU KHOẢN CUỐI CÙNG
1. Hai bên đã hiểu rõ quyền, nghĩa vụ và lợi ích hợp pháp của mình, ý nghĩa và hậu quả pháp lý của việc công chứng này, sau khi đã được nghe lời giải thích của người có thẩm quyền công chứng dưới đây.
2. Hai bên đã tự đọc lại hợp đồng này, đã hiểu và đồng ý tất cả các điều khoản ghi trong hợp đồng
……………ngày………….tháng…..năm………
ĐẠI DIỆN BÊN A ĐẠI DIỆN BÊN B
Hướng dẫn viết mẫu hợp đồng chuyển nhượng nhà xưởng
Sau khi hai bên thống nhất giá chuyển nhượng nhà xưởng và kiểm tra đầy đủ các điều kiện pháp lý liên quan, việc lập hợp đồng chuyển nhượng nhà xưởng cần thực hiện theo các bước dưới đây:
Bước 1: Kiểm tra các điều kiện pháp lý của nhà xưởng
Trước tiên các bên phải kiểm tra nhà xưởng có đảm bảo các điều kiện để chuyển nhượng hay không.
Bước 2: Xây dựng nội dung mẫu hợp đồng chuyển nhượng nhà xưởng
Một mẫu hợp đồng chuyển nhượng nhà xưởng cần đảm bảo các nội dung cơ bản sau:
- Thông tin pháp nhân của các bên cần bao gồm họ tên, địa chỉ, giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp hoặc thông tin CMND/CCCD, số điện thoại, email…
- Thời gian lập và giao kết hợp đồng phải ghi rõ ngày tháng năm lập hợp đồng và thời điểm các bên ký kết.
- Thông tin chi tiết về nhà xưởng, bao gồm địa chỉ nhà xưởng (ghi cụ thể số tờ, số thửa, đơn vị hành chính); tổng diện tích đất và diện tích nhà xưởng xây dựng; hiện trạng sử dụng nhà xưởng và nguồn gốc nhà xưởng.
- Mục đích sử dụng của bên mua phải phù hợp với lĩnh vực kinh doanh và dự án đăng ký đầu tư.
- Giá chuyển nhượng và phương thức thanh toán phải ghi rõ bằng số và chữ. Quy định rõ thời điểm thanh toán cụ thể và các loại chi phí phát sinh liên quan.
- Quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên.
- Hai bên thỏa thuận về số tiền đặt cọc trước khi ký hợp đồng chính thức. Quy định rõ nghĩa vụ hoàn trả hoặc phạt cọc nếu một trong hai bên vi phạm cam kết.
- Quy định các trường hợp cụ thể dẫn đến chấm dứt hợp đồng và trách nhiệm của các bên.
- Về phương thức giải quyết tranh chấp thì ưu tiên thương lượng và hòa giải, nếu không được sẽ giải quyết tại Tòa án có thẩm quyền.
- Ghi rõ thời điểm hợp đồng có hiệu lực và số bản hợp đồng được lập (bản chính).
- Đại diện hợp pháp của bên bán và bên mua ký và ghi rõ họ tên, đóng dấu (nếu có).
Bước 3: Thỏa thuận về tiền đặt cọc mua nhà xưởng
Trước khi ký hợp đồng chuyển nhượng chính thức, hai bên nên thực hiện hợp đồng đặt cọc. Trong đó:
- Bên mua sẽ đặt cọc một phần giá trị nhà xưởng để đảm bảo cam kết mua bán.
- Số tiền đặt cọc này sẽ được khấu trừ vào khoản thanh toán đầu tiên khi ký hợp đồng chính thức.
- Nếu bên bán từ chối chuyển nhượng, phải trả lại gấp 2 lần số tiền đặt cọc. Nếu bên mua từ chối mua, sẽ mất toàn bộ số tiền đã đặt cọc.
Bước 4: Kiểm tra và ký kết hợp đồng chính thức
- Hai bên rà soát kỹ lưỡng các nội dung thỏa thuận trước khi ký hợp đồng.
- Hợp đồng chính thức cần được lập thành nhiều bản có giá trị pháp lý như nhau.
Mẫu hợp đồng chuyển nhượng nhà xưởng cần được soạn thảo chặt chẽ, đảm bảo đầy đủ các nội dung quan trọng theo đúng quy định pháp luật. Việc đặt cọc và các điều kiện pháp lý cũng cần được lưu ý kỹ lưỡng để tránh rủi ro và tranh chấp trong quá trình thực hiện.
4. Hỏi đáp về chuyển nhượng nhà xưởng
Thủ tục chuyển nhượng nhà xưởng mất bao lâu?
Thời gian giải quyết thủ tục chuyển nhượng nhà xưởng phụ thuộc vào quy trình của từng địa phương và hồ sơ của các bên. Thông thường, thời gian từ khi công chứng hợp đồng đến khi hoàn tất thủ tục sang tên mất khoảng 15 – 30 ngày làm việc.
Hợp đồng chuyển nhượng nhà xưởng có bắt buộc phải công chứng không?
Có. Theo quy định pháp luật, hợp đồng chuyển nhượng nhà xưởng phải được công chứng để đảm bảo tính pháp lý và hiệu lực của hợp đồng.
Giá trị chuyển nhượng nhà xưởng có phải chịu thuế không?
Có. Giá trị chuyển nhượng nhà xưởng có thể phải chịu thuế thu nhập doanh nghiệp hoặc thuế thu nhập cá nhân tùy thuộc vào đối tượng chuyển nhượng. Ngoài ra, các bên cũng cần thực hiện nghĩa vụ về lệ phí trước bạ và các khoản thuế khác theo quy định.
Bên nhận chuyển nhượng có phải chứng minh năng lực tài chính không?
Có. Trong một số trường hợp, bên nhận chuyển nhượng cần cung cấp báo cáo tài chính hoặc các tài liệu chứng minh năng lực tài chính để đảm bảo khả năng tiếp tục thực hiện dự án nhà xưởng.
