Đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà vì sự kiện bất khả kháng COVID 19. Tôi thuê một căn nhà để kinh doanh thẩm mỹ viện, hợp đồng 3 năm, đã đặt cọc 100 triệu đồng. Nay do dịch bệnh Covid-19 không làm ăn được, tôi muốn thanh lý hợp đồng trước thời hạn thì có được lấy lại tiền đặt cọc không?
» Các trường hợp bất khả kháng trong thực hiện hợp đồng
Mục lục bài viết
Tư vấn về đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà vì sự kiện bất khả kháng:
– Sự kiện bất khả kháng:
Theo quy định tại Khoản 1 Điều 156 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định:
“Sự kiện bất khả kháng là sự kiện xảy ra một cách khách quan không thể lường trước được và không thể khắc phục được mặc dù đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết và khả năng cho phép”.
Nghĩa vụ chứng minh cho sự kiện bất khả kháng thuộc về bên muốn dựa vào sự kiện bất khả kháng để tránh trách nhiệm pháp lý.
Với tính chất của dịch COVID-19 có thể đáp ứng ba điều kiện là:
+ Xảy ra một cách khách quan
+ Không thể lường trước được.
+ Đã thực hiện tất cả các biện pháp cần thiết để khắc phục nhưng không khắc phục được.
Hệ quả pháp lý trong trường hợp xảy ra sự kiện bất khả kháng được quy định tại khoản 2 Điều 351 BLDS 2015, cụ thể:
“Trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện đúng nghĩa vụ do sự kiện bất khả kháng thì không phải chịu trách nhiệm dân sự, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác”.
Như vậy, theo quy định của pháp luật khi có sự kiện bất khả kháng thì bên có nghĩa vụ không thực hiện đúng nghĩa vụ thì không phải chịu trách nhiệm dân sự. Trường hợp bên đơn phương chấm dứt hợp đồng là bên thuê phải thuộc các trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở tại Điều 131 Luật Nhà ở 2014.
– Thời hạn đơn phương chấm dứt hợp đồng
Theo khoản 4 Điều 132 Luật Nhà Ở 2014 về Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở:
“Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở phải thông báo cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; nếu vi phạm quy định tại khoản này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.”
– Chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn
Thì người thuê nên thoả thuận với bên cho thuê về việc chấm dứt hợp đồng để đạt được thoả thuận phù hợp quyền và lợi ích của cả hai bên. Thông tin bạn nêu, hai bên đã có thỏa thuận về việc đặt cọc để thuê nhà, trong trường hợp này bạn từ chối không tiếp tục thuê nhà là bạn vi phạm về thỏa thuận đặt cọc, theo đó nếu bạn vi phạm về vấn đề cọc thì hai bên có thể giải quyết theo thỏa thuận, trường hợp các bên không thỏa thuận được về việc giải quyết trong trường hợp một bên vi phạm thì căn cứ theo quy định pháp luật để giải quyết.
Tại khoản 2 Điều 328 Bộ luật dân sự 2015 quy định trong trường hợp bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc. Theo đó, nếu bên thuê đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê sẽ không có căn cứ để đòi lại khoản tiền đã đặt cọc ban đầu.
