Các trường hợp không được lập vi bằng

Các trường hợp không được lập vi bằng. Thừa phát lại lập vi bằng theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức. Nhưng cúng có một số trường hợp mà Thừa phát lại không được lập Vi bằng theo quy định tại Điều 37 của Nghị định số 08/2020/NĐ-CP ngày 08/01/2020 của Chính phủ quy định về tổ chức và hoạt động của Thừa phát lại, cụ thể như sau:

Những trường hợp không được lập vi bằng

Căn cứ điều Điều 37 Nghị định số 08/2020/NĐ-CP quy định về tổ chức và hoạt động của thừa phát lại quy định về các trường hợp không được lập vi bằng, cụ thể như sau: 

1. Các trường hợp không được lập vi bằng

Các trường hợp không được lập vi bằng được quy định tại Điều 37 Nghị định số 08/2020/NĐ-CP quy định:

“1. Các trường hợp quy định tại khoản 4 Điều 4 của Nghị định này.

2. Vi phạm quy định về bảo đảm an ninh, quốc phòng bao gồm: Xâm phạm mục tiêu về an ninh, quốc phòng; làm lộ bí mật nhà nước, phát tán tin tức, tài liệu, vật phẩm thuộc bí mật nhà nước; vi phạm quy định ra, vào, đi lai trong khu vực câm, khu vực bảo vệ, vành đai an toàn của công trình an ninh, quốc phòng và khu quân sự; vi phạm quy định về bảo vệ bí mật, bảo vệ công trình an ninh, quốc phòng và khu quân sự.

3. Vi phạm đời sống riêng tư, bí mật cá nhân, bí mật gia đình theo quy định tại Điều 38 của Bộ luật Dân sự; trái đạo đức xã hội.

4. Xác nhận nội dung, việc ký tên trong hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định thuộc phạm vi hoạt động công chứng, chứng thực; xác nhận tính chính xác, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội của bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc từ tiếng nước ngoài sang tiếng Việt; xác nhận chữ ký, bản sao đúng với bản chính.

5. Ghi nhận sự kiện, hành vi để chuyển quyền sử dụng, quyền sở hữu đất đai, tài sản không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu theo quy định của pháp luật.

6. Ghi nhận sự kiện, hành vi để thực hiện các giao dịch trái pháp luật của người yêu cầu lập vi bằng.

7. Ghi nhận sự kiện, hành vi của cán bộ, công chức, viên chức, sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân, viên chức quốc phòng trong cơ quan, đơn vị thuộc Quân đội nhân dân, sĩ quan, hạ sĩ quan, chiến sĩ trong cơ quan, đơn vị thuộc Công an nhân dân đang thi hành công vụ.

8. Ghi nhận sự kiện, hành vi không do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến.

9. Các trường hợp khác theo quy định của pháp luật.”

2. Những việc Thừa phát lại không được làm

Tại khoản 1 Điều 37 dẫn chiếu các trường hợp quy định tại khoản 4 Điều 4 của Nghị định 08/2020/NĐ-CP như sau: 

“Trong khi thực thi nhiệm vụ, Thừa phát lại không được nhận làm những việc liên quan đến quyền, lợi ích của bản thân và những người thân thích của mình, bao gồm: Vợ, chồng, con đẻ, con nuôi; cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, bác, chú, cậu, cô, dì và anh, chị, em ruột của Thừa phát lại, của vợ hoặc chồng của Thừa phát lại; cháu ruột mà Thừa phát lại là ông, bà, bác, chú, cậu, cô, dì.”

3. Phân tích các trường hợp không được lập vi bằng

3.1. Không lập vi bằng đối với tài sản không có giấy tờ chứng minh

Khoản 5 Điều 37 Nghị định số 08/2020/NĐ-CP quy định một trong các trường hợp không được lập vi bằng là:

“Ghi nhận sự kiện, hành vi để chuyển quyền sử dụng, quyền sở hữu đất đai, tài sản không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu theo quy định của pháp luật”.

Theo quy định pháp luật hiện nay việc chuyển quyền sử dụng, quyền sở hữu một số loại tài sản cần được thực hiện theo một quy trình nghiêm ngặt để được pháp luật công nhận. Đặc biệt đối với quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và một số bất động sản cần phải đăng ký. Theo đó, để chuyển quyền các tài sản này một cách hợp pháp bắt buộc phải thực hiện thủ tục công chứng chứng thực, đăng ký và phải có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu.

Thực tế hiện nay đang tồn tại nhiều trường hợp các bên biết các tài sản không đủ điều kiện về mặt giấy tờ để chuyển quyền nhưng vẫn chấp nhận rủi ro và giao dịch. Thay vào đó, họ muốn lập vi bằng để ghi nhận giao dịch này với mục đích có sự chứng kiến của Thừa phát lại, sẽ đảm bảo giá trị hơn cho giao dịch. Theo quy định pháp luật thì các giao dịch này thuộc các trường hợp không được lập vi bằng nên Thừa phát lại sẽ không chấp thuận thực hiện.

Rủi do khi thực hiện giao dịch tài sản không có giấy tờ chứng minh:

Đa số những người tham gia loại giao dịch này nắm được vấn đề rủi ro có thể xảy ra nhưng chưa biết hệ quả chính xác là gì và mức độ thế nào. Chúng tôi xin phân tích những hệ quả khi vi phạm các trường hợp không được lập vi bằng như sau:

• Bên mua có thể rơi các bẫy lừa đảo. Do không có giấy tờ chứng minh nên có thể tồn tại khả năng tài sản không thuộc quyền sở hữu, quyền sử dụng của bên bán. Do đó, bên mua giao tiền nhưng sao đó không nhận được tài sản;
• Xảy ra tranh chấp và khó đảm bảo được quyền của bên mua với tài sản. Khác với trường hợp trên, bên mua trong trường hợp này có thể nhận được tài sản nhưng có thể bị cuốn vào tranh chấp với bên khác. Khi tranh chấp thì quyền của bên mua đối với tài sản không thể được bảo đảm vì giao dịch khi chưa đủ điều kiện và không được pháp luật công nhận. Theo đó, hòa toàn có thể tuyên giao dịch giữa các bên vô hiệu, người mua chỉ có thể đòi lại được phần tiền đã trả và khoản bồi thường nếu có thiệt hại.

3.2. Không ghi nhận sự kiện, hành vi không do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến

Vi bằng là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức. Để có thể sử dụng làm chứng cứ trước Tòa án trong vụ án hành hành chính, dân sự và làm cơ sở cho việc thực hiện các giao dịch khác thì vi bằng phải đảm bảo nội dung chính xác.

Thực tế, trong quá trình thực hiện thủ tục lập vi bằng Thừa phát lại có sự hỗ trợ của thư ký nghiệp vụ nhưng thư ký không được phép thay thế hoạt động của Thừa phát lại. Hơn nữa việc truyền đạt thông tin qua người khác sẽ bị lồng ghép, mang theo ý chí của người truyền đạt và khi đến với Thừa phát lại không còn khách quan, nguyên vẹn.

Pháp luật hiện nay chỉ cho phép một chức danh duy nhất là Thừa phát lại thực hiện lập vi bằng và chịu trách nhiệm về vi bằng mình đã lập. Vì vậy, vừa để đảm bảo cho Thừa phát lại, vừa để đảm bảo cho giá trị vi bằng Thừa phát lại cần trực tiếp chứng kiện sự việc, nội dung lập vi bằng.

3.3. Không lập vi bằng vi phạm quy định về bảo đảm an ninh, quốc phòng

Hoạt động lập vi bằng cần phải do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến và một số vụ việc cần đến trực tiếp nơi xảy ra sự kiện, hành vi. Việc di chuyển này không phải khi nào cũng thuận lợi đặc biệt là một số vùng được bảo vệ từ quân đội. Việc tự ý xâm phạm có thể gây ảnh hưởng đến hoạt động của những người đang thực hiện nhiệm vụ quân sự hoặc nặng hơn có thể thể vi phạm quy định về bí mật quân sự. Do đó, nếu thuộc những trường hợp sau thì Thừa phát lại cũng không được lập vi bằng:

Xâm phạm mục tiêu về an ninh, quốc phòng; làm lộ bí mật nhà nước, phát tán tin tức, tài liệu, vật phẩm thuộc bí mật nhà nước; vi phạm quy định ra, vào, đi lại trong khu vực cấm, khu vực bảo vệ, vành đai an toàn của công trình an ninh, quốc phòng và khu quân sự; vi phạm quy định về bảo vệ bí mật, bảo vệ công trình an ninh, quốc phòng và khu quân sự.

Ghi nhận sự kiện, hành vi của cán bộ, công chức, viên chức, sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân, viên chức quốc phòng trong cơ quan, đơn vị thuộc Quân đội nhân dân, sĩ quan, hạ sĩ quan, chiến sĩ trong cơ quan, đơn vị thuộc Công an nhân dân đang thi hành công vụ.

3.4. Không lập vi bằng vi phạm đời sống riêng tư, bí mật cá nhân

Đời sống riêng tư, bí mật cá nhân và bí mật gia đình là bất khả xâm phạm và được pháp luật bảo vệ. Quy định này được áp dụng cho cả lĩnh vực lập vi bằng Thừa phát lại. Thông thường, để lập được vi bằng, Thừa phát lại cần yêu cầu khách hàng cung cấp các thông tin, tài liệu liên quan đến nội dung lập vi bằng. Điều này vừa phục vụ cho việc nắm thông tin, nội dung vụ việc vừa giúp Thừa phát xác định yêu cầu của khách có thuộc các trường hợp không lập vi bằng hay không.

Việc lập vi bằng trong đa phần trường hợp không chỉ là ý chí của một bên, có sự liên quan đến nhiều đối tượng khác. Do đó, để lập được vi bằng chính xác, khách quan nhất Thừa phát lại phải nắm thông tin của tất cả những đối tượng về các nội dung lập vi bằng. Và những nội dung này khi được đưa vào vi bằng cần có sự chấp thuận của chính cá nhân, gia đình đó, Thừa phát lại hoặc người yêu cầu lập vi bằng không thể tự ý lập vi bằng. Các nội dung này bao gồm:

Đời sống riêng tư, bí mật cá nhân, gia đình là gì?

Đời sống riêng tư của cá nhân được hiểu là tất cả những gì tạo thành nét riêng đặc thù, độc lập, không thể trộn lẫn và mang dấu ấn của riêng cá nhân, không thể trộn lẫn với người khác. Điều này được hình thanh từ quá trình sống, thời gian sống, sự trải nghiệm trong các quan hệ xã hội mà hình thành và mang dấu ấn riêng của cá nhân.

Về bí mật cá nhân là các thông tin của một người mà nếu bị bộc lộ sẽ gây cho cá nhân những bất lợi hoặc dễ gây ra sự hiểu lầm ở các chủ thể khác.

Về bí mật gia đình: Là những thông tin về về quan hệ giữa các thành viên của gia đình với nhau như huyết thống, về bệnh lý, về năng lực trí tuệ của các thành viên … nếu bị bộc lộ sẽ gây ra sự bất lợi cho các thành viên gia đình trong các quan hệ xã hội và quan hệ pháp luật khác thuộc nhiều lĩnh vực.

3.5. Không lập vi bằng có nội dung thuộc thẩm quyền của văn phòng công chứng

Dù đều là các chức danh bổ trợ tư pháp nhưng Thừa phát lại và Công chứng viên được giao các nhiệm vụ khác nhau. Trong khi Công chứng viên thực hiện các công việc như chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng, giao dịch, bản dịch; Chứng thực bản  chính các giấy tờ, chứng thực chữ ký…. thì Thừa phát lại có chứng năng tống đạt, xác minh điều kiện thi hành án dân sự, lập vi bằng… Các hoạt động này cần được tách biệt và phân công phù hợp với chuyên môn, nghiệp vụ của từng đối tượng.

Chính vì vậy mà khoản 4 Điều 37 Nghị định số 08/2020/NĐ-CP có quy định Thừa phát lại không được lập vi bằng trong các trường hợp:

“4. Xác nhận nội dung, việc ký tên trong hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định thuộc phạm vi hoạt động công chứng, chứng thực; xác nhận tính chính xác, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội của bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc từ tiếng nước ngoài sang tiếng Việt; xác nhận chữ ký, bản sao đúng với bản chính”.

3.6. Được phép lập vi bằng khi giao dịch, mua bán tài sản trong trường hợp nào?

Việc lập vi bằng ghi nhận trực tiếp các giao dịch nhà đất thuộc thẩm quyền của Công chứng viên, nên Thừa phát lại không thể thực hiện, các bạn cần tỉnh táo và kiểm tra kỹ khi tham gia các giao dịch này thông qua vi bằng. 

Tuy nhiên, đối với các hoạt động khác xung quanh giao dịch mua bán, chuyển quyền sử dụng tài sản như Lập vi bằng đặt cọc, bàn giao tài sản, lập vi bằng ghi nhận hiện trạng tài sản nhà, đất…. vẫn có thể được lập vi bằng hoàn toàn phù hợp với quy định pháp luật và đảm bảo an toàn hơn cho giao dịch.

3.7. Hệ quả của việc lập vi bằng không đúng quy định pháp luật

Như chúng tôi đã phân tích ở trên, nếu nội dung cần ghi nhận thuộc các trường hợp không được lập vi bằng thì Thừa phát lại sẽ không được phép thực hiện. Khi cố tình thực hiện, có thể gây ra cả những hệ quả cho cả Thừa phát lại và người tham gia giao dịch trong vi bằng.

• Thừa phát lại bị phạt theo quy định tại khoản 4 Điều 32 Nghị định số 82/2020/NĐ-CP với mức phạt từ 10.000.000 đồng đến 15.000.000 đồng. Riêng đối với hành vi lập vi bằng ghi nhận sự kiện, hành vi mà thừa phát lại không trực tiếp chứng kiến, Thừa phát lại bị phạt tiền kèm theo tước quyền sử dụng thẻ Thừa phát lại từ 09 tháng đến 12 tháng.
• Đối với những người yêu cầu lập vi bằng, người tham gia giao dịch được ghi nhận. Những người này có khả năng vướng vào các tranh chấp; Bị thiệt hại về vật chất; Các giao dịch, thỏa thuận không được công nhận; … và một số hệ quả khác tùy từng trường hợp cụ thể.

Do đó, trước khi quyết định tham gia các giao dịch, muốn ghi nhận các sự kiện, hành vi thì nên cân nhắc mức độ rủi ro và có lựa chọn phù hợp. Bởi vì, Vi bằng được lập thuộc những trường hợp cấm có thể gây ra những hệ quả cho cả Thừa phát lại và người tham gia giao dịch trong Vi bằng.

Trước khi lập vi bằng bạn cần tư vấn xem trường hợp của mình có lập vi bằng được không.

» Tư vấn các trường hợp cần lập vi bằng làm bằng chứng