Hiện nay, nhu cầu về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai diễn ra rất phổ biến trên thị trường kinh doanh bất động sản. Trong đó, nhiều người mua nhà thông qua hình thức góp vốn. Vậy theo quy định pháp luật hiện hành, hoạt động mua nhà hình thành trong tương lai bằng hợp đồng góp vốn có đúng luật không?
Theo quy định tại khoản 1 Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, để bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh phải đáp ứng các điều kiện sau:
1. Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đón
Như vậy, đối với bất động sản là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở thì chủ đầu tư bắt buộc xây dựng xong phần móng mới được phép mở bán dự án. Xong, khi dự án chưa xây xong móng, nếu chủ đầu tư cần huy động nguồn lực tài chính, thì phải ký hợp đồng hợp tác đầu tư với các khách hàng. Trong hợp đồng hợp tác đầu tư, chủ đầu tư được nhận vốn góp của khách hàng và trả bằng lãi suất, không được trả bằng căn hộ.
Hiện nay, việc ký hợp đồng huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại chỉ được thực hiện thông qua các hình thức quy định tại khoản 2, 3 và 4 Điều 69 của Luật Nhà ở 2014, cụ thể:
Điều 69. Vốn phục vụ cho phát triển nhà ở thương mại
1. Vốn thuộc sở hữu của chủ đầu tư.
2. Vốn huy động thông qua hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân.
3. Tiền mua, tiền thuê mua, tiền thuê, nhà ở trả trước theo hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.
4. Vốn vay từ tổ chức tín dụng, tổ chức tài chính đang hoạt động tại Việt Nam
Trong đó, pháp luật quy định về điều kiện huy động vốn thông qua hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết như sau:
– Thứ nhất: Theo điểm a khoản 2 Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định:
“Bên tham gia góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết quy định tại điểm này chỉ được phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu) trên cơ sở tỷ lệ vốn góp theo thỏa thuận trong hợp đồng; chủ đầu tư không được áp dụng hình thức huy động vốn quy định tại điểm này hoặc các hình thức huy động vốn khác để phân chia sản phẩm nhà ở hoặc để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở hoặc để phân chia quyền sử dụng đất trong dự án cho bên được huy động vốn, trừ trường hợp góp vốn thành lập pháp nhân mới để được Nhà nước giao làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở …”.
Quy định trên cho thấy việc huy động vốn thông qua hình thức góp vốn không dẫn đến hệ quả bên tham gia góp vốn được quyền sở hữu nhà ở. Vì vậy, không thể xem hợp đồng góp vốn và hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai đồng nhất với nhau.
– Thứ hai: Tại khoản 3 Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định việc huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà ở phải thông qua hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác đầu tư hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh; chủ đầu tư chỉ được ký kết các hợp đồng này sau khi có đủ điều kiện sau đây:
a) Đã có hồ sơ dự án đầu tư xây dựng nhà ở được phê duyệt theo quy định của pháp luật;
b) Dự án đầu tư xây dựng nhà ở đã thực hiện xong giải phóng mặt bằng theo tiến độ thực hiện dự án được phê duyệt;
c) Đã có biên bản bàn giao mốc giới của dự án;
d) Đã có thông báo đủ điều kiện được huy động vốn của Sở Xây dựng nơi có dự án. Chủ đầu tư phải có văn bản kèm theo giấy tờ chứng minh đủ điều kiện huy động vốn quy định tại các Điểm a, b và c Khoản này gửi Sở Xây dựng đề nghị có văn bản thông báo đủ điều kiện được huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà ở
Theo đó, chủ đầu tư chỉ được huy động vốn từ khách hàng thông qua hợp đồng góp vốn khi đã đáp ứng đầy đủ điều kiện theo quy định trên.
Qua các phân tích pháp lý trên, có thể nhận định rằng khuôn khổ pháp lý về kinh doanh bất động sản dưới hình thức ký kết các hợp đồng dưới hình thức góp vốn chưa được hoàn chỉnh khiến việc mua nhà ở thông qua hình thức hợp đồng góp vốn sẽ không an toàn cho bên tham gia góp vốn, hình thức này vẫn ẩn chứa nhiều rủi ro mà người bị thiệt hại lớn nhất chính là người góp vốn:
– Thứ nhất: Rủi ro đầu tiên chính là chủ đầu tư thường lợi dụng việc người góp vốn ít có khả năng tiếp cận thông tin bất động sản hoặc chưa nắm bắt đầy đủ thông tin về dự án, để ký hợp đồng trong khi dự án còn chưa hoàn thiện về các thủ tục pháp lý, chưa đền bù giải phóng mặt bằng,…
– Thứ hai: Mặc dù bản chất của hợp đồng là sự thỏa thuận của hai bên, tuy nhiên đa số các hợp đồng góp vốn được ký kết đều là hợp đồng mẫu do chủ đầu tư soạn thảo, người mua cũng gần như không có cơ hội thảo luận hay bàn bạc với chủ đầu tư về điều khoản hợp đồng. Do đó, chủ đầu tư thường cài cắm các điều khoản “chối bỏ” trách nhiệm của chủ đầu tư và mang tính có lợi cho chủ đầu tư; các điều khoản thường rất lỏng lẻo, thiếu chặt chẽ, không đảm bảo quyền lợi của người góp vốn.
– Thứ ba: Khi tranh chấp hoặc thiệt hại xảy ra, người góp vốn có thể sẽ phải gánh chịu nhiều rủi ro về tài sản, như không đòi được phần vốn góp, không nhận được phần bồi thường thiệt hại, vì hợp đồng được giao kết không đúng với các quy định của pháp luật. Theo Bộ luật Dân sự, một giao dịch dân sự vô hiệu khi có mục đích và nội dung vi phạm điều cấm của pháp luật. Khi giao dịch dân sự vô hiệu, các bên hoàn trả những gì đã nhận và khôi phục lại tình trạng ban đầu. Vậy nên, một hợp đồng góp vốn hay hợp tác kinh doanh có nội dung và mục đích là một hợp đồng mua bán bất động sản có thu tiền ứng trước nhưng lại chưa có cơ sở hạ tầng và các điều kiện khác như Luật Kinh doanh bất động sản 2014và Luật Nhà ở 2014 quy định sẽ có khả năng vô hiệu. Trong trường hợp này, chủ đầu tư phải hoàn trả lại khoản tiền ứng trước của khách hàng hay bên góp vốn và phải bồi thường thiệt hại nếu là bên có lỗi. Mặc dù khó có thể đo lường chính xác thiệt hại của các bên, nhưng có thể dễ dàng nhìn thấy tiến độ thực hiện dự án đầu tư sẽ bị ảnh hưởng. Đồng thời, khoản tiền mà người mua đầu tư vào sẽ không sinh ra lợi nhuận như mong muốn.
Vì vậy, để tránh rủi ro trong việc mua bán dự án nhà ở hình thành trong tương lai, bạn nên lựa chọn dự án của những doanh nghiệp bất động sản uy tín. Đặc biệt, trước khi xuống tiền đặt mua đất bạn cần đọc kỹ và hiểu rõ các điều khoản trong hợp đồng góp vốn hay hợp đồng hợp tác đầu tư.
