Ngày 10/02/2015, luật sư Nguyễn Thanh Hà, chủ tịch SBLAW đã có phần trao đổi trực tiếp tại trường quay VOVTV trong chương trình S cuộc sống về vấn đề ban quản trị nhà chung cư.
SBLAW trân trọng giới thiệu nội dung bài phỏng vấn:
MC: Thưa quý vị và các bạn, quyền lợi giữa chủ đầu tư và cư dân mua nhà chung cư ở nhiều nơi chưa được “thuận buồm xuôi gió” nên việc có ban quản trị c ủa chung cư là cần thiết. Nhưng để thành lập BQT chung cư vẫn còn là một chặng đường gian nan, chật vật. Trong chương trình ngày hôm nay, chúng tôi có mời đến trường quay ông/bà, để có cái nhìn đa chiều hơn về vấn đề này. Xin cảm ơn ông đã nhận lời tham gia chương trình. (Khách mời)
Xin chào ông. Xin ông cho biết có những quy định và điều luật nào đối với những người đăng ký mua nhà chung cư để họ được bảo đảm quyền và lợi ích một cách trọn vẹn?
Luật sư trả lời:
Thực tế hiện nay, tranh chấp giữa chủ đầu tư và cư dân trong công tác quản lý vận hành tòa nhà, quản lý quỹ bảo trì, đóng góp các loại phí, đặc biệt là sử dụng diện tích chung riêng… là những vấn đề gây nhiều bức xúc cho cư dân sinh sống tại các chung cư. Do vậy, để giải quyết vấn đề này việc thành lập Ban quản trị tòa nhà là việc hết sức cần thiết. Tuy nhiên, người đăng ký mua nhà chung cư cần hiểu rằng việc thành lập Ban quản trị tòa nhà là quy định bắt buộc của pháp luật, và quy định này để đảm bảo quyền và lợi ích của họ một cách trọn vẹn.
Cụ thể tại Điều 71 Luật Nhà ở có quy định như sau:
Nhà chung cư phải có Ban quản trị. Ban quản trị nhà chung cư là người đại diện để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ sở hữu và những người sử dụng trong quá trình sử dụng nhà chung cư.
Khi chưa thành lập được Ban quản trị thì chủ đầu tư có trách nhiệm thực hiện các công việc của Ban quản trị.
Quyết định số 09/VBHN-BXD ngày 29 tháng 8 năm 2014 của Bộ Xây dựng về việc ban hành quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư quy định: Trong thời hạn không quá 12 tháng, kể từ ngày nhà chung cư được bàn giao đưa vào sử dụng và có 50% căn hộ được bán trở lên (kể cả số căn hộ mà chủ đầu tư giữ lại) thì chủ đầu tư (đối với nhà chung cứ có nhiều chủ sở hữu) hoặc chủ sở hữu (đối với nhà chung cứ có một chủ sở hữu) có trách nhiệm tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu.
Tuy nhiên thực tế áp dụng lại không thuận lợi.
MC: Tính pháp lý không rõ ràng trong trường hợp này đã ảnh hưởng thế nào đến lợi ích người dân tại đây?
Luật sư trả lời:
Luật nhà ở quy định: Trong thời hạn không quá mười hai tháng, kể từ ngày nhà chung cư được đưa vào khai thác, sử dụng, chủ đầu tư có trách nhiệm chủ trì tổ chức Hội nghị các chủ sở hữu và người sử dụng nhà chung cư (sau đây gọi là Hội nghị nhà chung cư) để bầu Ban quản trị. Chủ đầu tư có trách nhiệm chuẩn bị các nội dung liên quan để thông qua Hội nghị nhà chung cư xem xét, quyết định.
Quyết định số 09/VBHN-BXD ngày 29 tháng 8 năm 2014 của Bộ Xây dựng về việc ban hành quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư quy định: Trong thời hạn không quá 12 tháng, kể từ ngày nhà chung cư được bàn giao đưa vào sử dụng và có 50% căn hộ được bán trở lên (kể cả số căn hộ mà chủ đầu tư giữ lại) thì chủ đầu tư (đối với nhà chung cứ có nhiều chủ sở hữu) hoặc chủ sở hữu (đối với nhà chung cứ có một chủ sở hữu) có trách nhiệm tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu.
Với quy định trên, thực tế cho thấy, rất nhiều chung cư đi vào sử dụng nhưng Ban quản trị chưa được thành lập là bởi chủ đầu tư kéo dài thời gian trong việc thành lập, hoặc do số lượng căn hộ bán chưa đạt tỷ lệ 50% trở lên. Điều này gây ảnh hưởng rất lớn đến lợi ích của người dân khi thiếu vắng người đại diện cho quyền và lợi ích hợp pháp của họ ví dụ như trong việc ký kết hợp đồng với doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư; trong việc phối hợp với chính quyền địa phương, tổ dân phố trong việc xây dựng nếp sống văn minh, giữ gìn trật tự an toàn xã hội trong nhà chung cư hoặc trong quá trình thanh toán các chi phí các khoản tiền phải nộp khi sử dụng nhà.
MC: Và sự thiếu vắng Ban quản trị chung cư để quản lý tòa nhà có ảnh hưởng như thế nào đối với việc vận hành cũng như ổn định trật tự tại các khu chung cư?
Luật sư trả lời:
Sự thiếu vắng Ban quản trị chung cư để quản lý tòa nhà sẽ sẽ gây ra những những khó khăn, vướng mắc cũng như bất cập trong cơ chế quản lý, mô hình quản lý, sử dụng, vận hành nhà chung cư, nhiều nội dung chồng chéo, gây khó khăn khi tổ chức thực hiện.
Cụ thể như sau:
- Về mô hình quản lý nhà chung cư: còn chưa rõ ràng, chồng chéo giữa quyền hạn và trách nhiệm của chủ đầu tư và cư dân mua nhà.
- Trong quá trình sử dụng: sẽ gặp phải những khó khăn trong việc xác định diện tích sở hữu chung và sở hữu riêng, nhất là tại các tòa chung cư hỗn hợp hoặc nhà chung cư có hầm.
- Không chỉ vậy, trong quá trình vận hành các chung cư còn gặp phải nhiều bất cập cho cư dân trong việc quản lý cơ sở hạ tầng, bảo trì thang máy, hệ thống điện nước, lấn chiếm vỉa hè, khuôn viên, diện tích sử dụng chung của các ki ốt bán hàng tầng 1, đảm bảo an ninh trật tự, vệ sinh môi trường… ví dụ như bảo vệ tòa nhà làm việc thiếu chuyên nghiệp, người ra vào tự do không ai quản lý… hay những vụ việc hỏng thang máy mà nguyên nhân của việc này là do tòa nhà không có Ban quản trị, nên khi thang máy bị hỏng, đơn vị quản lý tòa nhà không sửa, khiến một bảo vệ đã phải thiệt mạng khi đang kiểm tra nguyên nhân…
Tóm lại việc thiếu vắng Ban quản trị chung cư thực sự gây nhiều khó khan và bất cập.
MC: Ông có thể đưa ra những biện pháp để tăng cường sự kết nối giữa người mua nhà và Ban quản trị chung cư để quản lý tòa nhà không ạ?
Luật sư trả lời:
Để tăng cường sự kết nối giữa người mua nhà và ban quản trị chung cư, theo quan điểm của tôi thì:
- Ban Quản trị cần thường xuyên tiến hành lấy ý kiến của cư dân (có thể thông qua bản khảo sát đánh giá định kỳ 1 tháng/lần) để đánh giá chất lượng dịch vụ quản lý vận hành của doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư từ đó thay mặt cư dân nêu các đề xuất, xin hỗ trợ, tư vấn từ các cơ quan chức năng nếu cần.
- Về phía người dân: cần chủ động phối kết hợp với ban quản trị trong việc điền đẩy đủ thong tin trong các phiếu đánh giá khảo sát định kỳ để nêu những khó khăn gặp phải để từ đó có phương án khắc phục kịp thời.
