Mua nhà đang thế chấp ngân hàng như thế nào?

Mua nhà đang thế chấp ngân hàng như thế nào? Việc mua bán nhà đang thế chấp ngân hàng luôn luôn có những sự rủi ro, như trường hợp tài sản bị xử lý do vi phạm nghĩa vụ bảo đảm thì bên chủ nhà rõ ràng sẽ không thể thực hiện được giao kết hợp đồng mua bán đó. Tuy nhiên, để tránh những rủi ro không đáng có, pháp luật cũng quy định về vấn đề này.

– Về việc bán nhà khi đang thế chấp ngân hàng
Căn cứ Khoản 3 Điều 318 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về tài sản thế chấp thì trong trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất, mà tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp thì tài sản gắn liền với đất cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Theo quy định tại Khoản 8 Điều 320 Bộ luật Dân sự 2015 về nghĩa vụ của bên thế chấp tài sản thì bên thế chấp không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp được bên nhận thế chấp đồng ý.

Như vậy, đối với căn nhà định mua bán đang được thế chấp tại ngân hàng, nếu được sự đồng ý của ngân hàng, giữabên mua và bên bán ngôi nhà sẽ được thực hiện việc mua bán này.

– Các thủ tục cần làm liên quan đến mua bán nhà đang thế chấp ngân hàng
Có hai trường hợp nếu bên mua thực hiện thủ tục mua bán nhà khi nhà đang thế chấp.

Trường hợp thứ nhất:
Bên mua và người chủ ngôi nhà cùng với ngân hàng lập một thỏa thuận ba bên liên quan đến việc thanh toán tiền mua nhà giữa bên bán và bên mua cũng như việc thanh toán tiền nợ vay của bên bán đối với ngân hàng, thỏa thuận được lập phải công chứng. Theo thỏa thuận này, gia đình bạn sẽ nộp một khoản tiền bằng với tiền mua nhà vào một tài khoản tại ngân hàng nhận thế chấp.

Ngân hàng sẽ tiến hành thanh toán cả gốc lẫn lãi của khoản vay, sau đó tiến hành giải chấp căn nhà và đưa sổ cùng số tiền thừa (nếu có) cho bên mua.

Sau đó, bên mua làm thủ tục sang tên tại Phòng đăng ký đất đai cấp huyện hoặc Văn phòng đăng ký đất đai – thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường; nộp thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ nhà đất tại Chi cục thuế cấp huyện nơi có bất động sản.

Nếu hồ sơ hoàn thiện, đúng và đầy đủ, trong khoảng thời hạn tối đa 30 ngày, bên mua có thể nhận lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã sang tên.

Trường hợp thứ 2:
Bên vay thay thế một tài sản bảo đảm khác để thay thế cho ngôi nhà đang thế chấp.

Trong trường hợp này, để tránh những rủi ro không đáng có bên mua có thể lựa chọn cách ký hợp đồng đặt cọc theo quy định tại Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015.

Theo đó, gia đình bạn sẽ chuyển trước cho bên chủ nhà một số tiền đặt cọc để đảm bảo rằng khi có điều kiện giao kết hợp đồng, bên chủ ngôi nhà sẽ thực hiện các thủ tục theo quy định của pháp luật để chuyển nhượng một phần thửa đất cho bạn.

Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản và phải được chứng thực tại UBND xã hoặc tại các tổ chức hành nghề công chứng.

Sau đó, chủ nhà sẽ tiến hành thỏa thuận với ngân hàng để thay thế tài sản bảo đảm là ngôi nhà với một tài sản bảo đảm khác và giải chấp căn nhà đó. Sau khi có sổ đỏ, chủ nhà bên mua sẽ tiến hành giao kết hợp đồng ở văn phòng công chứng.

theo vov.vn

» Tư vấn soạn thảo Hợp đồng dân sự