Thủ tục phát mại tài sản thu hồi nợ bằng hình thức đấu giá

Tài sản thế chấp và xử lý tài sản thế chấp là yếu tố cốt lõi của quan hệ thế chấp, xuyên suốt toàn bộ quá trình xác lập và thực hiện hợp đồng thế chấp, đảm bảo quyền lợi của chính Ngân hàng trong quan hệ thế chấp. Chính vì điều đó mà trong những năm gần đây, Nhà nước cũng như Chính phủ luôn đề cao và coi trọng việc xử lý dứt điểm nợ xấu tại các Ngân hàng, một phần vừa làm trong sạch hoạt động cấp tín dụng tại các Ngân hàng, một phần thúc đẩy sự phát triển của loạt hình dịch vụ mới, dịch vụ bán đấu giá tài sản. Đấu giá là một trong các phương thức xử lý tài sản thế chấp được xem là tối ưu mà các Ngân hàng lựa chọn khi xử lý tài sản bảo đảm thu hồi nợ và đây cũng là giai đoạn cuối cùng và khó khăn nhất trong hoạt động tín dụng của ngân hàng.

Trong phạm vi bài viết, chúng tôi xin chia sẻ thủ tục, trình tự và quy trình đấu giá tài sản đảm bảo thông qua Tổ chức bán đấu giá.

Theo quy định thì đấu giá tài sản là hình thức bán tài sản thông qua thủ tục trả giá công khai giữa nhiều người muốn mua và người trả giá cao nhất là người được quyền mua tài sản bán. Nếu căn cứ quy định của Luật đấu giá tài sản thì “Bán đấu giá tài sản là hình thức bán tài sản công khai theo phương thức trả giá lên, có từ hai người trở lên tham gia đấu giá theo nguyên tắc và trình tự, thủ tục được quy định tại Nghị định này. Phương thức trả giá lên là phương thức trả giá từ thấp lên cao cho đến khi có người trả giá cao nhất.”

Như vậy, chúng ta có thể thấy rằng chủ thể của đấu giá tài sản ở đây là doanh nghiệp có chức năng bán đấu giá tài sản hoặc trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản, còn Ngân hàng chỉ là đơn vị yêu cầu bán đấu giá, ngoài ra chúng ta còn nhận thấy, chủ thể của bán đấu giá còn là chủ sở hữu của tài sản bán đấu giá, còn có thể là bên nhận bảo đảm tài sản đấu giá, hoặc là cơ quan thi hành án. Khi đã tham gia đấu giá thì người tham gia là người có quyền tham gia trả giá khi cuộc bán đấu giá tài sản được tiến hành, bao gồm những người đã đăng ký đấu giá, nộp lệ phí tham gia đấu giá và có tên trong danh sách đấu giá và người mua tài sản đấu giá là người trả giá cao nhất trong số những người tham gia đấu giá với điều kiện giá mua tài sản mà họ đã trả bằng hoặc cao hơn giá khởi điểm.

Về nguyên tắc, khi khách hàng đặt quan hệ tín dụng với Ngân hàng nếu vay có tài sản bảo đảm thì khách hàng phải ký hợp đồng thế chấp tài sản (có thể là thế chấp tài sản của bên thứ ba hoặc thế chấp tài sản của chính khách hàng vay) và khi khách hàng không trả nợ theo Hợp đồng tín dụng đã ký thì Ngân hàng có quyền xử lý tài sản đã thế chấp để thu hồi nợ và khi Ngân hàng thu giữ tài sản để xử lý thì quy trình xử lý như thế nào, cách thức xử lý ra làm sao.

Bước 1: Khi Ngân hàng đã thu giữ được tài sản của khách hàng, để đảm bảo khách quan trước khi thực hiện bán tài sản công khai thông qua hình thức đấu giá, Ngân hàng cần thuê đơn vị thẩm định giá, thẩm định lại giá trị tài sản mà Ngân hàng vừa thu giữ để làm cơ sở cho việc bán đấu giá tài sản. Khi đã tiến hành thẩm định giá xong, Ngân hàng cần thực hiện ngay việc ký Hợp đồng dịch vụ bán đấu giá với tổ chức đấu giá tài sản để thực hiện việc đấu giá tài sản. Hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản phải được lập thành văn bản, được thực hiện theo quy định của pháp luật về dân sự và quy định của Luật đấu giá tài sản, khi ký Hợp đồng, Ngân hàng cần cung cấp cho Tổ chức đấu giá tài sản bằng chứng chứng minh quyền sở hữu, quyền sử dụng hoặc quyền được bán tài sản theo quy định của pháp luật và chịu trách nhiệm trước pháp luật về việc cung cấp đó, đồng thời, Ngân hàng cũng yêu cầu Tổ chức bán đấu giá tài sản thực hiện việc đấu giá đúng quy định, nếu không Ngân hàng sẽ hủy bỏ ngay việc thực hiện Hợp đồng dịch vụ bán đấu giá nếu có căn cứ cho rằng Tổ chức bán đấu gia vi phạm nghĩa vụ và xâm phạm đến quyền lợi chính đáng của Ngân hàng như cố tình cho phép người không đủ điều kiện tham gia đấu giá theo quy định của pháp luật tham gia đấu giá và trúng đấu giá; không thực hiện việc niêm yết đấu giá tài sản; không thông báo công khai việc đấu giá tài sản; thực hiện không đúng quy định về bán hồ sơ đăng ký tham gia đấu giá, tổ chức đăng ký tham gia đấu giá; cản trở, hạn chế người tham gia đấu giá đăng ký tham gia đấu giá; Tổ chức đấu giá tài sản thông đồng, móc nối với người tham gia đấu giá trong quá trình tổ chức đấu giá dẫn đến làm sai lệch thông tin tài sản đấu giá hoặc hồ sơ tham gia đấu giá hoặc kết quả đấu giá tài sản; Tổ chức đấu giá tài sản tổ chức cuộc đấu giá không đúng quy định về hình thức đấu giá, phương thức đấu giá theo Quy chế cuộc đấu giá dẫn đến làm sai lệch kết quả đấu giá tài sản…

Khi thực hiện ký hợp đồng dịch vụ bán đấu giá xong, Ngân hàng đề nghị Tổ chức đấu giá tài sản niêm yết việc đấu giá tài sản, đối với tài sản là động sản thì tổ chức đấu giá tài sản phải niêm yết việc đấu giá tài sản tại trụ sở của tổ chức mình, nơi trưng bày tài sản (nếu có) và nơi tổ chức cuộc đấu giá ít nhất là 07 ngày làm việc trước ngày mở cuộc đấu giá; đối với tài sản là bất động sản thì tổ chức đấu giá tài sản phải niêm yết việc đấu giá tài sản tại trụ sở của tổ chức mình, nơi tổ chức cuộc đấu giá và Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có bất động sản đấu giá ít nhất là 15 ngày trước ngày mở cuộc đấu giá. Khi niêm yết, Ngân hàng cần chú ý yêu cầu Tổ chức bán đấu giá thực hiện việc niêm yết một số nội dung chính như sau: Tên, địa chỉ của tổ chức đấu giá tài sản và người có tài sản đấu giá; Tài liệu, hình ảnh về tài sản cần đấu giá; đối với trường hợp niêm yết tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có bất động sản đấu giá thì tổ chức đấu giá tài sản lưu tài liệu, hình ảnh về việc niêm yết hoặc lập văn bản có xác nhận về việc niêm yết của Ủy ban nhân dân cấp xã; Thông báo công khai việc đấu giá tài sản theo đúng quy định.

Trong bước này, Ngân hàng cần lưu ý kiểm tra các thông tin đầy đủ trước khi Tổ chức bán đấu giá niêm yết công khai thông tin bán đấu giá tài sản để tránh trường hợp các thông tin trong thông báo bị sai lệch và không khớp đúng.

Theo quy định, khi bán đấu giá tài sản, Tổ chức bán đấu giá sẽ phải công bố giá khởi điểm cho việc bán đấu giá và giá khởi điểm này là do Ngân hàng cung cấp dựa trên cơ sở thẩm định giá như quy định tại bước 1, thường bước này sẽ nằm trong bước thứ 2, tuy nhiên, chúng tôi vẫn tách ra thành một bước độc lập là do công bố giá là rất quan trọng vì đã có những trường hợp, Tổ chức đấu giá khi niêm yết công khai tài sản bán đấu giá quên mất nội dung về giá khởi điểm hoặc cũng nội dung giá nhưng giá lại không đúng với giá do Ngân hàng đề xuất.

Cuộc đấu giá được tổ chức tại trụ sở của Tổ chức đấu giá tài sản, nơi có tài sản đấu giá hoặc địa điểm khác theo thỏa thuận của người có tài sản đấu giá và Tổ chức đấu giá tài sản, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

Thường khi Ngân hàng thông qua Tổ chức bán đấu giá tài sản để bán đấu giá tài sản thu hồi nợ thì Tổ chức bán đấu giá tài sản đã quy định và thông báo công khai ngoài các nội dung như tại các bước trên thì Tổ chức bán đấu giá tài sản còn tiếp nhận đăng ký những trường hợp cá nhân, tổ chức tham gia đấu giá theo quy định. Việc tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá bắt buộc phải mua và nộp hồ sơ theo quy định của Tổ chức bán đấu giá, bên cạnh đó, pháp luật cũng quy định rất rõ những trường hợp cá nhân, Tổ chức không được phép tham gia đấu giá như người không có năng lực hành vi dân sự, người bị mất hoặc bị hạn chế năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi hoặc người tại thời điểm đăng ký tham gia đấu giá không nhận thức, làm chủ được hành vi của mình; Người làm việc trong tổ chức đấu giá tài sản thực hiện cuộc đấu giá; Cha, mẹ, vợ, chồng, con, anh ruột, chị ruột, em ruột của đấu giá viên điều hành cuộc đấu giá; Người trực tiếp giám định, định giá tài sản; Cha, mẹ, vợ, chồng, con, anh ruột, chị ruột, em ruột của người trực tiếp giám định, định giá tài sản; Người được chủ sở hữu tài sản ủy quyền xử lý tài sản, người có quyền quyết định bán tài sản, người ký hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản, người có quyền quyết định bán tài sản của người khác theo quy định của pháp luật; Cha, mẹ, vợ, chồng, con, anh ruột, chị ruột, em ruột của người quy định tại điểm c khoản này; Người không có quyền mua tài sản đấu giá theo quy định của pháp luật áp dụng đối với loại tài sản đó.

Về nguyên tắc, người tham gia đấu giá phải nộp tiền đặt trước. Khoản tiền đặt trước do tổ chức đấu giá tài sản và người có tài sản đấu giá thỏa thuận, nhưng tối thiểu là 5% và tối đa là 20% giá khởi điểm của tài sản đấu giá. Tiền đặt trước được gửi vào một tài khoản thanh toán riêng của tổ chức đấu giá tài sản mở tại Ngân hàng thương mại, chi nhánh ngân hàng nước ngoài tại Việt Nam. Trường hợp khoản tiền đặt trước có giá trị dưới năm triệu đồng thì người tham gia đấu giá có thể nộp trực tiếp cho Tổ chức đấu giá tài sản. Người tham gia đấu giá và Tổ chức đấu giá tài sản có thể thỏa thuận thay thế tiền đặt trước bằng bảo lãnh ngân hàng.

Tổ chức đấu giá tài sản chỉ được thu tiền đặt trước của người tham gia đấu giá trong thời hạn 03 ngày làm việc trước ngày mở cuộc đấu giá, trừ trường hợp Tổ chức đấu giá tài sản và người tham gia đấu giá có thỏa thuận khác nhưng phải trước ngày mở cuộc đấu giá. Tổ chức đấu giá tài sản không được sử dụng tiền đặt trước của người tham gia đấu giá vào bất kỳ mục đích nào khác, ngoài ra, người tham gia đấu giá không được nhận lại tiền đặt trước trong các trường hợp đã nộp tiền đặt trước nhưng không tham gia cuộc đấu giá, buổi công bố giá mà không thuộc trường hợp bất khả kháng; Bị truất quyền tham gia đấu giá do có hành vi vi phạm quy định tại khoản 5 Điều 9 của Luật này; Từ chối ký biên bản đấu giá; Rút lại giá đã trả hoặc giá đã chấp nhận; Từ chối kết quả trúng đấu giá.

Mở đầu cuộc bán đấu giá tài sản, đấu giá viên điều hành cuộc bán đấu giá giới thiệu bản thân, người giúp việc; thông báo nội quy của cuộc bán đấu giá tài sản; công bố danh sách người đăng ký mua tài sản bán đấu giá và điểm danh để xác định người tham gia đấu giá tài sản; giới thiệu từng tài sản bán đấu giá; nhắc lại giá khởi điểm; thông báo bước giá và khoảng thời gian tối đa giữa các lần trả giá; trả lời các câu hỏi của người tham gia đấu giá; sau đó, đấu giá viên yêu cầu người tham gia đấu giá tài sản trả giá. Sau mỗi lần người tham gia đấu giá tài sản trả giá, đấu giá viên thông báo công khai về giá đã trả cho người người tham gia đấu giá tài sản; Nếu sau ba lần đấu giá viên nhắc lại giá cao nhất đã trả mà không có người trả giá cao hơn thì đấu giá viên công bố người mua được tài sản bán đấu giá. Sau khi đấu giá viên công bố, người mua được tài sản bán đấu giá được coi là đã chấp nhận giao kết hợp đồng mua bán tài sản bán đấu giá; Trong trường hợp giá trả cao nhất được công bố thấp hơn so với giá khởi điểm thì cuộc bán đấu giá tài sản coi như không thành. Trong trường hợp đấu giá bằng bỏ phiếu, nếu có từ hai người trở lên cùng trả giá cao nhất, thì đấu giá viên tổ chức đấu giá tiếp giữa những người cùng trả giá cao nhất để chọn ra người mua được tài sản bán đấu giá. Nếu không có người trả giá cao hơn thì đấu giá viên tổ chức bốc thăm để chọn ra người mua được tài sản bán đấu giá. Diễn biến của cuộc bán đấu giá tài sản phải được ghi vào biên bản bán đấu giá tài sản, biên bản bán đấu giá tài sản phải có chữ ký của đấu giá viên điều hành cuộc bán đấu giá tài sản. Kết quả cuộc bán đấu giá tài sản được ghi vào Sổ đăng ký bán đấu giá tài sản. Trong trường hợp bán đấu giá tài sản thành thì đấu giá viên điều hành cuộc bán đấu giá tài sản lập hợp đồng mua bán tài sản bán đấu giá theo quy định.

Một số giấy tờ pháp lý trong hồ sơ Ngân hàng cần chuẩn bị khi thực hiện bán tài sản thông qua Tổ chức bán đấu giá tài sản:

– Quyết định của Ngân hàng (người có đủ thẩm quyền ký quyết định) về việc lựa chọn Tổ chức bán đấu giá tài sản;

– Văn bản đề nghị bán đấu giá tài sản;

– Bản án, quyết định thi hành án, quyết định kê biên xử lý tài sản thi hành án;

– Văn bản định giá tài sản và các giấy tờ có liên quan đến giá tài sản;

– Văn bản xác định giá trị giá khởi điểm của tài sản.