Mua bán dự án chưa có bảo lãnh ngân hàng

Mua bán dự án chưa có bảo lãnh ngân hàng: Biết rủi nhưng… liều?
Quy định tất cả dự án bất động sản khi có bảo lãnh của ngân hàng mới được phép bán ra thị trường là bắt buộc song nhiều dự án chưa có bảo lãnh vẫn mở bán rầm rộ và được khách hàng đón nhận.

người mua nhà cần phải cẩn trọng để tránh những rủi ro sau này

Năm 2016 thị trường bất động sản sôi động trở lại với hàng trăm dự án mở bán nhưng con số được ngân hàng bảo lãnh chỉ đếm trên đầu ngón tay như: HD Bank bảo lãnh cho dự án Mon City, SHB bảo lãnh cho dự án của Tân Hoàng Minh, BIDV bảo lãnh cho dự án Tràng An Complex, Việt Á bảo lãnh dự án Tháp Doanh nhân…

Chấp nhận xuống tiền

Ông Nguyễn Thế Điệp – Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội phải thừa nhận, có đến 95% doanh nghiệp bất động sản hiện không đủ điều kiện để được ngân hàng bảo lãnh, bởi hầu hết đều phải liên kết, huy động vốn.

Biết là vậy nhưng khách hàng vẫn chấp nhận xuống tiền mua nhà ở các dự án chưa có chứng thư bảo lãnh. Bằng chứng là trong năm 2016, tính chung cả 2 thành phố Hà Nội và TP Hồ Chí Minh có khoảng 30.565 giao dịch thành công.

Cũng theo ông Điệp, các dự án chưa có bảo lãnh là do nhiều dự án đã triển khai trước khi Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 sửa đổi có hiệu lực, hoặc đã mở bán một vài đợt trước đó, nên rất khó có được bảo lãnh của ngân hàng. Hơn nữa, mở bán khi chưa có bảo lãnh ngân hàng cũng không bị xử lý nên các chủ đầu tư vẫn vô tư vi phạm.

“Do quá nhiều dự án nên gần như hiện nay các cơ quan quản lý cũng lờ đi, bảo lãnh hay không bảo lãnh cũng không có ý nghĩa. Hiện chỉ đếm trên đầu ngón tay những doanh nghiệp được bảo lãnh, thường đó là những doanh nghiệp lớn, hoặc là mới làm dự án” – ông Điệp cho biết.

Là doanh nghiệp đầu tiên trên địa bàn Hà Nội nhận chứng thư bảo lãnh, ông Nguyễn Anh Tuấn – Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Địa ốc Hải Đăng, chủ đầu tư dự án Mon City tại Hà Nội thừa nhận việc có được bảo lãnh cũng tạo nhiều thuận lợi cho chủ đầu tư trong việc bán sản phẩm nhà ở.

“Mặc dù để có được chứng thư bảo lãnh là quá trình rất dài giữa doanh nghiệp với ngân hàng. Ngân hàng sẽ phải tìm hiểu hồ sơ pháp lý, thủ tục, tính khả thi của dự án, năng lực của chủ đầu tư nên mất rất nhiều thời gian. Phí bảo lãnh hoàn toàn do chủ đầu tư trả cho khách hàng mặc dù không phải quá lớn nhưng lại đem lại niềm tin cho khách hàng. Tuy nhiên, việc có được bảo lãnh ngân hàng sẽ là thuận lợi rất lớn để doanh nghiệp có thể bán được sản phẩm của mình”, ông Tuấn chia sẻ.

Chia sẻ với DĐDN, một doanh nghiệp cho biết, theo quy định của các ngân hàng, doanh nghiệp muốn được bảo lãnh phải có tiền hoặc tài sản ký quỹ tương đương với giá trị bảo lãnh, đồng thời đóng phí 2% giá trị bảo lãnh.

“Với các doanh nghiệp lớn thì việc có được bảo lãnh là tương đối dễ dàng. Còn với các doanh nghiệp nhỏ thì điều này là vô cùng khó khăn vì hiện nay hầu hết là các doanh nghiệp vừa nhỏ, tài sản và vốn tự có rất yếu. Nếu có tài sản, chưa chắc doanh nghiệp đã chịu ký quỹ vì tiền ký quỹ sẽ trở thành vốn chết, khiến cho doanh nghiệp sẽ gặp khó vì thiếu vốn lưu động” – Doanh nghiệp này cho biết.

Cũng theo doanh nghiệp này thì “Việc áp dụng luật vào thực tiễn sẽ khiến các doanh nghiệp gặp không ít khó khăn, thậm chí sẽ có doanh nghiệp phải rời bỏ thị trường”.

Nên tự nguyện?

Theo Luật sư Nguyễn Thanh Hà – Chủ tịch Công ty Luật SBLaw, nhiều chủ đầu tư gặp khó khăn khi xin bảo lãnh từ các ngân hàng thương mại vì các ngân hàng tự đưa ra 1 số tiêu chuẩn riêng, quy trình, thủ tục cũng mất rất nhiều thời gian.

Một số dự án chưa đủ điều kiện pháp lý, chưa có bảo lãnh của ngân hàng, nhưng do cần tiền huy động vốn để tiếp tục triển khai nên họ đã thực hiện sai các quy định của pháp luật. Khi thực hiện giao dịch ở các dự án này, người mua nhà sẽ rất bất lợi, vì theo quy định, những hợp đồng khi chưa đủ điều kiện tiến hành giao dịch thì sau này sẽ là hợp đồng vô hiệu. Bên cạnh đó, khi chủ đầu tư không thể hoàn thiện được dự án thì người mua nhà sẽ rất khó đòi lại tiền.

Các chuyên gia bất động sản cho rằng, việc bảo lãnh nên để cho nhà đầu tư tự nguyện, tùy theo khả năng và chính sách của công ty, hoặc để cho chủ đầu tư thỏa thuận với từng khách hàng khi khách hàng có yêu cầu. Bởi có rất nhiều dự án bất động sản có tổng mức đầu tư lên tới hàng ngàn, thậm chí hàng chục ngàn tỷ đồng. Như vậy, việc yêu cầu các ngân hàng đứng ra bảo lãnh có thể vượt quá khả năng của ngân hàng.

Trong bối cảnh quy định này vẫn chưa được thực hiện nghiêm trong thực tiễn, thì người mua nhà cần phải cẩn trọng, tìm kiếm các thông tin pháp lý và kiểm tra dự án nhà ở đã có bảo lãnh ngân hàng hay chưa để tránh những rủi ro đáng tiếc sau này.

» Tư vấn luật bất động sản

The Linh Nhi vfpress.vn