Tư vấn chuyển nhượng dự án bất động sản

Tư vấn chuyển nhượng dự án bất động sản, chuyển nhượng toàn bộ dự án

HỒ SƠ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN
Tư vấn nguyên tắc; điều kiện; trình tự, thủ tục chuyển nhượng toàn bộ dự án bất động sản
Cơ sở pháp lý:
– Luật kinh doanh Bất động sản 2014
– Luật nhà ở 2014
– Công văn số 1436/BXD-QLN về việc Thực hiện Luật nhà ở 2014
– Các văn bản liên quan

Nguyên tắc chuyển nhượng dự án Bất động sản:
Căn cứ Điều 48 Luật kinh doanh Bất động sản 2014.
– Không làm thay đổi mục tiêu dự án;
– Không làm thay đổi nội dung của dự án;
(Nếu làm thay đổi mục tiêu dự án và nội dung dự án thì phải tiến hành xin cấp phép dự án và Giấy phép xây dựng mới)
– Bảo đảm quyền lợi của khách hàng và các bên liên quan;
– Phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định việc đầu tư đồng ý bằng văn bản;
– Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất hoặc được đăng ký biến động và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất mà Chủ đầu tư trước đó đã được cấp;
– Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng dự án không phải làm lại hồ sơ dự án, quy hoạch xây dựng và Giấy phép xây dựng của dự án nếu không có thay đổi về nội dung chấp thuận chủ trương đầu tư, quyết định đầu tư của dự án.

Điều kiện chuyển nhượng dự án kinh doanh Bất động sản:
Căn cứ Điều 49 Luật kinh doanh Bất động sản 2014.
– Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng phải là doanh nghiệp kinh doanh Bất động sản, có đủ năng lực tài chính và cam kết tiếp tục triển khai đầu tư, xây dựng, kinh doanh theo đúng quy định của pháp luật, bảo đảm tiến độ, nội dung dự án.
– Chủ đầu tư chuyển nhượng phải có Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất đối với toàn bộ phần chuyển nhượng.
– Dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, đã có quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc quy hoạch tổng thể mặt bằng đã được phê duyệt;
– Dự án chuyển nhượng đã hoàn thành xong việc bồi thường, giải phóng mặt bằng.
– Đối với chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng thì phải xây dựng xong công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt.
– Dự án không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, không bị kê biên bảo đảm thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước.
– Không có quyết định thu hồi dự án, thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; trường hợp có sai phạm trong quá trình triển khai dự án thì chủ đầu tư phải chấp hành xong quyết định xử phạt.

3. Trình tự, thủ tục chuyển nhượng dự án Bất động sản:
3.1 Cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển nhượng toàn bộ dự án Bất động sản:
– UBND tỉnh/ thành phố trực thuộc trung ương: đối với dự án do UBND cấp tỉnh/ thành phố trực thuộc trung ương quyết định việc đầu tư.
(Đối với dự án khu đô thị mới và dự án nhà ở cơ quan đầu mối thẩm định cấp tỉnh là Sở Xây dựng, đối với dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp cơ quan đầu mối thẩm định do Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định).
– Thủ tướng chính phủ: Dự án do thủ tướng chính phủ quyết định đầu tư.
3.2 Thủ tục:
Bước 1: Chủ đầu tư gửi hồ sơ đề nghị chuyển nhượng toàn bộ dự án cho UBND cấp tỉnh/ hoặc cơ quan được UBND cấp tỉnh ủy quyền tại nơi thực hiện dự án đầu tư;
Bước 2: Cơ quan nhà nước tiến hành xử lý hồ sơ:
Hồ sơ thuộc thẩm quyền của UBND cấp tỉnh:
Sau 30 ngày làm việc tính từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ:
+ Hồ sơ đủ điều kiện: Ban hành quyết định cho phép chuyển nhượng
+ Hồ sơ không đủ điền kiện: Thông báo bằng văn bản về việc dự án không đủ điều kiện chuyển nhượng.
Hồ sơ thuộc thẩm quyền của thủ tướng chính phủ: trong vòng 45 ngày làm việc tính từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, UBND cấp tỉnh có trách nhiệm lấy ý kiến của các cơ quan ban ngành liên quan và Bộ xây dựng để báo cáo thủ tướng chính phủ quyết định.
Bước 3: Sau khi có quyết định chấp thuận chuyển nhượng:
Trong vòng 30 ngày tính từ ngày có quyết định chuyển nhượng, hai bên phải thực hiện:
+ Hoàn tất thủ tục ký kết chuyển nhượng;
+ Hoàn thành thủ tục bàn giao dự án:
Thủ tục bàn giao giữa chủ đầu tư cũ và chủ đầu tư mới:
(Trước khi làm thủ tục bàn giao chủ đầu tư cũ phải thông báo bằng văn bản cho tất cả khách hàng (nếu có) và thông báo trên phương tiện thông tin đại chúng trước 15 ngày (ít nhất 03 số liên tiếp của một tờ báo phát hành tại địa phương, một đài truyền hình địa phương hoặc trung ương và trang web (nếu có) của cơ quan đầu mối thẩm định cấp tỉnh nơi có dự án) về việc chuyển nhượng dự án và quyền lợi của khách hàng)
– Chậm nhất 30 (ba mươi) ngày kể từ khi có quyết định cho phép chuyển nhượng của cơ quan có thẩm quyền, chủ đầu tư mới và chủ đầu tư cũ phải tiến hành ký kết hợp đồng chuyển nhượng dự án (Phụ lục 3) và hoàn thành việc bàn giao dự án. Chủ đầu tư mới có trách nhiệm tiếp tục triển khai dự án ngay sau khi nhận bàn giao;
– Chủ đầu tư cũ bàn giao cho chủ đầu tư mới toàn bộ hồ sơ dự án, có biên bản bàn giao kèm theo danh mục hồ sơ. Việc bàn giao mốc giới đất đai của dự án trên thực địa thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai;
– Trước khi làm thủ tục bàn giao chủ đầu tư cũ phải thông báo bằng văn bản cho tất cả khách hàng (nếu có) và thông báo trên phương tiện thông tin đại chúng trước 15 ngày (ít nhất 03 số liên tiếp của một tờ báo phát hành tại địa phương, một đài truyền hình địa phương hoặc trung ương và trang web (nếu có) của cơ quan đầu mối thẩm định cấp tỉnh nơi có dự án) về việc chuyển nhượng dự án và quyền lợi của khách hàng.
Trường hợp chủ đầu tư nhận chuyển nhượng là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì sau khi có quyết định cho phép chuyển nhượng dự án, chủ đầu tư chuyển nhượng làm thủ tục trả lại đất cho Nhà nước; cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất đối với chủ đầu tư nhận chuyển nhượng trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.
Thành phần hồ sơ xin chuyển dự án kinh doanh Bất động sản:
4.1. Đơn xin chuyển nhượng dự án của chủ đầu tư cũ (Phụ lục 1);
4.2. Văn bản cho phép đầu tư của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; hồ sơ dự án đã được phê duyệt; quyết định phê duyệt dự án; hợp đồng thuê đất hoặc quyết định giao đất hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; hồ sơ của chủ đầu tư mới;
4.3. Báo cáo quá trình thực hiện dự án đến thời điểm chuyển nhượng;
4.4. Hồ sơ của chủ đầu tư mới, gồm:
– Đăng ký kinh doanh có chức năng kinh doanh bất động sản của nhà đầu tư nhận chuyển nhượng;
– Cam kết của chủ đầu tư nhận chuyện nhượng khi được nhận chuyển nhượng dự án, trong đó có trách nhiệm thực hiện các nghĩa vụ đối với Nhà nước và khách hàng mà chủ đầu tư cũ đã cam kết (phụ lục 2);
– Văn bản xác định năng lực tài chính của chủ đầu tư nhận chuyển nhượng.
5. Nội dung thẩm định hồ sơ xin chuyển nhượng toàn bộ dự án
– Lý do chuyển nhượng;
– Điều kiện được chuyển nhượng của dự án;
– Điều kiện năng lực của chủ đầu tư mới;
– Phương án thực hiện dự án của chủ đầu tư mới