Hợp đồng đặt cọc mua nhà có cần công chứng không?

Hợp đồng đặt cọc mua nhà có cần công chứng không? Khi giao dịch mua bán/chuyển nhượng nhà đất, bên mua bán thường lập ra hợp đồng đặt cọc. Tuy nhiên, người mua nhà, đất vẫn thắc mắc liệu Hợp đồng đặt cọc mua nhà, đất có cần phải công chứng không?. Quy định của pháp luật về vấn đề này như thế nào? Dưới đây là căn cứ sẽ giúp quý người mua, bán nhà đất hiểu rõ.

Hợp đồng đặt cọc mua nhà có cần công chứng không?

1. Hợp đồng đặt cọc là gì

Hợp đồng đặt cọc là việc người mua nhà (bên đặt cọc) giao cho bên bán (bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc bất cứ đồ vật nào có giá trị, đơn cử như đá quý hay kim khí quý (được gọi chung là tài sản đặt cọc) trong thời hạn nhất định. Trước khi ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở, hai bên thường sẽ lập một bản hợp đồng đặt cọc nhằm hai mục đích: đảm bảo giao kết hoặc hợp đồng chuyển nhượng được thực hiện.

2. Quyền và nghĩa vụ đối với các bên đặt cọc

Căn cứ vào khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, quyền và nghĩa vụ đối với hai bên tiến hành đặt cọc có thể hiểu đơn giản như sau:

• Nếu hợp đồng chuyển nhượng nhà ở được thực hiện thì tài sản đặt cọc sẽ được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ vào giá trị của căn nhà khi thanh toán.
• Khi phía người mua nhà từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự, tài sản đặt cọc sẽ thuộc về bên bán trừ trường hợp hai bên có thỏa thuận khác.
• Trong trường hợp bên có nhà định bán từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng, họ sẽ phải trả lại tài sản đặt cọc cùng một khoản tiền có giá trị tương đương cho khách hàng, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 không quy định hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng nhà đất phải công chứng hoặc chứng thực, chỉ các loại hợp đồng sau mới bắt buộc công chứng, chứng thực:

• Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (chỉ có đất) và tài sản gắn liền với đất (gồm nhà và đất) hay tài sản gắn liền với đất giữa hộ gia đình, cá nhân với nhau.
• Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
• Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
• Hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.

Với bản chất là một giao dịch dân sự, việc đặt cọc có thể được thể hiện qua bất kỳ hình thức nào như lời nói, văn bản hay hành vi cụ thể theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015. Điều này tùy thuộc vào sự lựa chọn của các bên, miễn sao đảm bảo đúng mục đích cũng như không trái với tinh thần chung của bộ luật thì đều có giá trị về mặt pháp lý. Do đó, hợp đồng đặt cọc mua nhà không bắt buộc công chứng, chứng thực.

Tuy hợp đồng đặt cọc mua nhà không bắt buộc công chứng, chứng thực. để tránh trường hợp tranh chấp xảy ra cũng như để đảm bảo quyền và nghĩa vụ của 2 bên đặt cọc, người mua nhà nên đặt cọc cần có công chứng. Điều này sẽ tạo nhiều thuận lợi cho khách hàng bởi hợp đồng được công chứng sẽ không cần phải chứng minh lại, trong khi hợp đồng viết tay có thể gây nên tranh cãi về việc giả mạo chữ ký và phải giám định để xác minh.

3. Hợp đồng đặt cọc mua nhà cần thỏa mãn những điều kiện sau để không bị vô hiệu:

• Các chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự cần xác lập.
• Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện.
• Nội dung và mục đích của giao dịch dân sự không vi phạm các điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

4. Cách củng cố tính pháp lý cho hợp đồng đặt cọc mua nhà

Đối với những hợp đồng đặt cọc không công chứng, khách hàng nên tìm đến văn phòng Luật sư để tư vấn, Văn phòng thừa phát lại để được lập vi bằng về việc đặt cọc nhằm giảm thiểu những rủi ro tiềm ẩn. Sau khi đã xem xét các giấy tờ liên quan, cũng như tư vấn cho các bên về điều khoản trong hợp đồng và trực tiếp soạn thảo hợp đồng đặt cọc, văn phòng Thừa phát lại sẽ lập vi bằng về việc đặt cọc. 

Văn bản vi bằng sẽ đảm bảo tính an toàn về pháp lý cho người mua, không những giúp giao dịch thuận lợi mà còn là chứng cứ thuyết phục để người mua thương lượng, giải quyết nếu xảy ra tranh chấp.

Ngoài ra, người làm chứng cũng là yếu tố nên có để củng cố tính pháp lý cho hợp đồng đặt cọc. Người làm chứng là người không có bất cứ mối quan hệ họ hàng, thân quen gì với một trong hai bên giao dịch. Trong bản hợp đồng, đối tượng làm chứng cần ghi rõ những thông tin cá nhân cơ bản, đi kèm việc ký hoặc điểm chỉ, lời xác nhận rõ ràng về việc làm chứng.

» Mẫu Hợp đồng đặt cọc nhà đất có hướng dẫn

» Tư vấn Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất viết tay

Do vậy, theo quy định thì hợp đồng đặt cọc mua nhà không bắt buộc công chứng, chứng thực.
Thuê luật sư tư vấn mua bán nhà, đất, hạn chế rủi ro không đáng có: